今天（7月26日）早上，一条重要的新闻瞬间刷屏——住建部有关负责人在接受新华社采访的时候，做了如下表示：
将通过立法，明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。
这，其实就是7天前广州率先提出、并在全国引起热烈讨论的“租购同权”。只不过，这次住建部用的是“租售同权”。虽然有一字之差，但意思是一样的。
那么问题来了：第一，这对于中国城市化意味着什么？第二，能抑制房价上涨吗？第三，这对于学位房意味着什么？下面给出我的分析：
1、租售同权，将加速中国的“人口大迁徙”，一批小城镇会被抛弃
相信很多人都听说过安徽毛坦厂中学，那是中国“高考工厂”的典型。它告诉我们一个永恒的真理——为了孩子，中国的家长什么都可以奉献。也就是说，为了让孩子接受更好的教育，移民、换工作根本不是问题。
上图：毛坦厂中学高考的“出征仪式”，场面宏大，有多辆警车开道。
租售同权之后，不仅将刺激在大城市打拼的“非户籍家庭”把在老家上学的孩子接过来，还会创造出一大批“教育移民”。而且，既然“教育移民”了，那么不妨尽量到高级别的城市里去，那里的学校更好；最好是去北京上海，如果不行就是广州深圳，最差也要去省城。
根据统计局的官方数字，中国现在处于幼儿园到初中阶段的孩子，大概有1.88亿人，一半在农村。即便不考虑小城市向大城市的移民，仅农村的孩子如果出来三分之一，就是3000万。这些孩子如果到城市接受教育，一批家庭会带上老人方便照顾。这样，人口的城镇化会大大提速。但注意，由于优质教育、医疗等资源在高级别城市，所以大城市对人口的“虹吸效应”会非常强烈。
如果租售同权成为国策持续下去，必然是高级别的城市人口大增，农村、小城镇的人口不断流失。中国城镇化，将更加确定无疑的变成大城市化、大城市圈化。
2、“租售同权”后，哪些城市的房价会跌？
由于人口加速流入大城市、大城市圈，所以楼市最危险的反而不是实施租售同权的大中城市，而是人口流失地区。在中西部，人口不断流失的中小城市最终会崩坍，最终把当地金融机构带到沟里，因为这些金融机构贷款的抵押品是当地的土地、房屋。
我们的团队近期曾对中国300多个地级市过去5年人口流动（主要根据“小学生”人数变化）做过量化分析，很多地方已经出现了人口严重流失，“租售同权”之后，这种流失会加剧。
下面给大家看一下河南、山西、四川三省的人口流动情况：
通过上述三省小学生人数过去5年的增减，我们能看到一个更为真实的城镇化图景：中国中小城市的人口流失是非常快速的，其中隐含的金融风险并没有被充分认识到。
对于大城市来说，以教育资源为核心的公共资源开放之后，必然涌入大量移民。这些城市的教育资源会变得稀缺，只能不断增加投入，否则将出现“一位（学位）难求”的局面，最终被迫限制“租售同权”。
由于人口显著增加，租房需求将更加旺盛。所以，大城市房价很难下跌。也许有人会说：政府不在全力提供政策性住房和公共租赁住房吗？
是的，如果政府真的在“政策性住房”和“公共租赁住房”上发力，的确可以平抑房价。但这些都需要投入，而地方政府三分之一的钱来自商业化的房地产行业。换句话说，没有商品房市场平稳发展，根本不可能有钱去建设、维护足够的“政策性住房”和“公共租赁住房”。这个道理非常简单，想想中国的计划经济时代就明白了。那时住房全部公有制，大家可以低价租房，但问题是：你能租到吗？你租到的是什么样的房子？
至于租售同权对学位房的影响，比较复杂，我们随后将单独撰文分析。
租售同权是社会进步的表现，也体现了政府控制房价的决心。在这个过程中，会出现一些新的、难以预料的情况。所以，新华社通稿里住建部负责人的表态是“逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇”。
这里面“逐步”二字，值得我们细细品味。
租售同权广州
法律主观：一、租售同权内容有：（1）确定培育和发展租赁市场；（2）租房权益获立法保障；（3）广州率先提出租售同权；（4）确定首批试点城市租售同权的出台。二、租售同权内容具体是，租房与买房居民享同等待遇，明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。三、根据《城市房屋租赁管理办法》第四条，公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。
法律客观：《关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》第三条第一款赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的，由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校（含政府补贴的民办学校学位）就读，具体细则由各区教育行政主管部门制定。
