极目新闻记者 舒隆焕
继杭州、南京业主提出二手房“指导报价”后，西安又现二手房业主“抱团涨价”。近日，绿城西安全运村一在建小区业主群流出一张截图，计划3年涨价1.5万元/平方米，引起多方关注。
近日，极目新闻记者走访了绿城西安全运村。有房产中介认为，业主“抱团涨价”一定程度上是在扰乱市场，若其他区域业主效仿，一旦遭到举报，或许监管部门会出台更为严格的限购、限价政策，得不偿失。
业内人士分析称，“抱团涨价”的行为并不受市场认可，亦不符合基本的价值规律。当前房地产市场总体朝着复苏态势前行，促进市场交易回暖是主要工作，而在这一过程中，依然要防范各类操控价格的做法，要确保二手房的价格稳定。
绿城西安全运村
业主“抱团涨价”欲炒热小区
公开信息显示，绿城西安全运村（以下简称“全运村”）项目位于西安港务区奥体中心板块，共分为六期开发。其中，一期、二期、三期、四期已经交付，芳华苑在五期。
今年2月底，全运村五期芳华苑业主群内有人倡议，制订3年涨价计划，2023年7月份小区成交价保持2.5万元/平方米，到2026年7月房价要达到4万元/平方米。“计划3年涨价1.5万元/平方米”，这让绿城西安全运村引起多方关注。
为完成涨价计划，有业主还提出，全运村每个小区出一个代表组成村支部委员会，每个业主挂牌价格需要通过村委会审核。审核不通过的家庭，村委会予以谈话，驳回低价成交申请，并设定冷静期一个月。对于多次谈话依然执意要低价成交的，将被认定为“扰乱全村市场稳步上涨的家庭”，并打上“不友好家庭”标签。
近日，极目新闻记者走访了绿城西安全运村，看到一至四期千余米的主干道港安路上，聚集了数十家房产中介公司，五期芳华苑尚在建设中。
正在建设中的五期芳华苑
“抱团涨价”是部分业主想把全运村炒得更热，但业主情况各异。房产中介张先生向记者介绍，全运村的业主不少是来自全国各地的投资客户，他们自然希望房价上涨。而五期芳华苑有些业主此前是一至四期的业主，他们后来买五期属于改善型购房，涨不涨价则是随行就市的心态，“但也有少许急售的业主，不会理会所谓的‘抱团涨价’。”
引发热议后，从网上的评论的风向来看，业主“抱团涨价”的想法过于天真。在走访中，记者遇到了看房的李先生（化姓）一家，在此看房是看中了附近的教育配套，他女儿想给孩子买个学区房。
跟房产中介一番了解，李先生认为目前全运村的房价有些虚高。对于网传截图中业主希望2023年7月此处房价达到2.5万元/平方米，李先生表示如果真是这个价，自己不会再考虑了，“周边绿化环境确实还行，但除了学校，整体配套还不成熟，离主城区也挺远的，这儿的高铁线也有点吵。”
张先生介绍，涨价消息曝出后一周左右，即3月初开始，绿城西安全运村的房价有所上涨，均价在2.2万元/平方米左右，“例如99平方米的三室售价大概在220至230万元，属于正常，高于240万元，则明显业主不诚心卖。”
走访中，多名房产中介表示对业主“抱团涨价”有所耳闻，数日后，附近的中介公司便把这个消息当成了茶余饭后的谈资。对于截图中到2026年7月房价要达到4万元/平方米的计划，房产中介汪先生（化姓）表示，“那是部分业主的幻想，有这个钱，客户不会来全运村，选择西安曲江、高新都比这里好。”
此前，五期芳华苑一位业主对新京报称，截图流出没几天，相关微信群已经不再讨论此事，据说已经被叫停。
记者从西安港务区管委会有关部门获悉，上述微信群截图是真实的，这属于部分业主个人行为，五期芳华苑还没交房，房管部门联合工商会加强监管。
“此事也有可能是中介机构或者炒房客的行为。”西安国际港务区房管局相关工作人员向新京报表示，“房地产市场的价格不是业主说说就能定的，我们已经检查了相关中介机构，目前全运村小区房源市场成交价格还是在1.8至2.2万元/平方米，这属于正常价格，建议购房人不要轻信上述个人传播的‘抱团涨价’消息。”
中介不看好部分业主欲“涨价”行为
在走访中，上述房产中介张先生告诉记者，之前他所在的房产中介门店在西安世博园附近，后来搬到了全运村。因为全运村所在的西安港务区教育资源好，楼市热度持续攀升，二手房市场更有前景。张先生介绍，来全运村看房的客户比较多，购买群体主要为学区房客群，这也是支撑业主“抱团涨价”的信心与动力之一。
公开消息显示，2020年，西安港务区官宣通过“名校+”模式，引进陕师大、西安铁一中两所名校，合作托管铁一中陆港学校、陕师大陆港小学。其中，铁一中陆港学校包含小学、初中、高中，共提供9000个学位，陕师大陆港小学提供2200个学位。
全运村一名商户对记者称，据他观察，最近因为房源少了，来此处看房的人随之变少，但凡有来看房的都是为孩子上学做打算，“等孩子上完学了，可以再把房子卖了，这是学区房赔不了钱。”
在走访中，房产中介王女士向记者介绍，事实上，除了铁一中之外，西安五大名校均通过合作办学的形式落地港务区，然而区域内在售的二手房小区并不多，还是以新房市场为主，“如果不着急上学，建议业主选择新房。”
“据说最近一次铁一中陆港学校联考的成绩很不错，吸引了不少家长慕名来看房。”王女士告诉记者，今年是铁一中陆港学校办学以来，首次中高考，升学率备受关注，一旦考好了，全运村的二手房价格还会持续上涨。
绿城西安全运村附近的铁一中陆港学校
环境好，配套趋于完善，但“房住不炒”的大政策决定了房价只可能是缓慢上涨。在房产中介高先生看来，目前全运村的二手房价格还未达到峰值，虽有上升的空间，他却不看好业主“抱团涨价”行为。他认为，业主“抱团涨价”一定程度上是在扰乱市场，若其他区域业主效仿，一旦遭到举报，或许监管部门会出台更为严格的限购、限价政策，“比如对小区出台指导价，‘有价无市’是有先例的，得不偿失。”
记者注意到，根据西安市的相关规定，商品房买卖合同网签备案满3年且已取得《不动产权证书》，或《不动产权证书》取得满2年才能登记出售，今年2月份开始，绿城西安全运村才陆续有房源“网签合同满三年”。
上述房产中介张先生介绍，目前全运村“网签合同满三年”的房源并不多，在售房源稀缺，2023年下半年会有一批房源“满三”。“有部分客户已经提前看好房，交了订金，等‘满三’之后再与业主过户。”尽管如此，张先生表示，网传截图中，业主期望2023年7月份小区成交价达到2.5万元/平方米，还得看今年铁一中陆港学校的中高考升学率。
专家称“抱团涨价”不受市场认可
上述西安业主“抱团涨价”在全国来看，并非个案。
2018年5月，杭州有小区业主在卖房时联合涨价。这些小区业主内部达成有关本小区“上调二手房价”的共识，并提出比当地的二手房市场价每平方米高出至少1万元的“二手房指导报价”。
南京的明发滨江新城小区也曾被曝出过部分业主联合涨价，他们拟订了一份《告明发业主同志意见书》，要求所有业主联手抬高小区的二手房价格，并规定了不同户型的“指导报价”。
对这种现象，易居研究院研究总监严跃进在接受极目新闻记者采访时分析称，事实上，在房地产市场火爆或低谷时期，都会有业主喊话“让大家把报价提上来”。他表示，从目前来看，绿城西安全运村业主“抱团涨价”的行为并不受市场认可，亦不符合基本的价值规律，这甚至是背离市场机制的，部分业主的3年预期也是不理性的。
严跃进表示，从最近媒体披露的信息来看，业主“抱团涨价”行为多发生在省会城市或楼市强劲的其他城市，这反映出二手房业主、购房者对当前楼市以稳为主仍认识不清，特别是业主对房价暴涨依然存在侥幸心理。他提醒，前两年开发商拿地少，导致当前新房供应偏少，市场供应偏向二手房比较明显，而绿城西安全运村拥有好的学区，二手房价格更容易涨起来，后续加强监管和引导，尤为必要。
绿城西安全运村夜间景象
据媒体报道，从西安二手房市场来看，年后市场成交量有所上升。根据西安市住建局公布的数据显示，2023年1至2月，西安二手商品住宅成交量为8161套，同比上涨136.05%，已连续5个月上涨，楼市回暖态势明显。
“对西安楼市来说，虽然市场的修复及回升至正常状态尚需一定的时间，但从年后市场表现来看，购房信心正在逐渐回归。此前观望的购房者会加速入场，从而带来市场热度的升温。”58安居客研究院西安分析师希曦此前对媒体表示。
严跃进认为，当前房地产市场总体朝着复苏态势前行，促进市场交易回暖是主要工作，而在这一过程中，依然要防范各类操控价格的做法，尤其从二手房交易情况看，往往是刚需或首套购房者在接手。“从这个角度来说，更要确保二手房的价格稳定。”严跃进说道。
同时，分析师希曦强调称，购房者不必恐慌，在“房住不炒”的基调下，即便市场快速回暖，房价也并不会出现暴涨，仍是以稳为主。
（来源：极目新闻）
又见广州业主抱团涨价，一夜涨270万！这么做是否合法？
又见广州业主抱团涨价，一夜涨270万，这种做法不合法，广州住建部门严厉打击哄抬房价等违法违规行为。
一:抱团哄抬房价不合法广州珠江新城部分小区业主们密谋抱团涨价。建了专门的群组，设置提高房价的目标，这一行为导致周边小区业主眼红纷纷抬高房价，联合抬拉报价的风潮，针对这一情况，广州市住房和城乡建设局通过开展专项整治行动，保持市场高压监管态势，通过日常巡查、多部门联合检查、专项抽查等方式，整顿和规范房地产市场秩序，切实维护购房群众合法权益，我国已经很多次提到?房子是用来住的，不是用来炒的?严厉打击哄抬房价和虚假房源、虚假广告、虚假销售等违法违规行为，因此广州业主抱团哄抬房价，试图控盘的行为，违反我国法律法规，面对这种情况广州政府已经介入调查，旨在稳定市场，恢复房子合理价格。
二:稳定市场秩序，严禁哄抬物价广州业主哄抬房价，为了自身利益不择手段，甚至拉帮结派，联合周边业主一起哄抬房价，这种行为，已经严重扰乱市场秩序，违反了?房子是用来住的，不是用来炒的?，广州市住房和城乡建设局严厉打击哄抬房价和虚假房源、虚假广告、虚假销售等违法违规行为，为此深入开展房地产市场秩序专项整治行动，稳定房价，恢复楼市的市场秩序，进一步整顿和规范房地产市场秩序。希望广大业主积极配合了解，这种联合哄抬房价的行为，是违法的，涉事人员必将受到惩罚，希望广大业主不要学习这种做法，稳定市场秩序，恢复楼市房价，严禁为了自身利益，不择手段扰乱市场秩序的行为。
小区停车费涨价需要业主表决吗
法律分析：小区停车费涨价需要业主表决。占用业主的车位，属于业主共有。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》
第二百七十五条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
第二百七十六条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
《物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
小区成立业委会,换物业,费用上涨,业委会和业主代表决定合法吗
不合法，需要小区业主投票共同决定。物业费是否可以上调?物业费作为一项收费，肯定是可以弹性升降的，但是，上涨是由业主决定。在现实生活中，很多小区的物业都是直接张贴通知从某年某月起物业费上涨多少。而业主大多数根本就不知为何涨，只是被通知了，这是物业单位强行涨价的手段。
要涨物业服务费，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据《物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定（一）制定和修改业主大会议事规则。（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约。（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员。
房产中介话术
一、 客户在下订之前，称过户当天一次性付款，不愿交订，怎么办？答：向客户出示国土局产权转移流程表，并解释流程表中每一步客户可能面临的风险，如业主没有收定，他/她不可能交房产证押在中介公司，他/她就有可能卖给任何一个客户，我们也就有可能失去购买的良好时机；如当天付款过户没有足够的时间查清业主产权是否清晰。如果不交订金，交易条件、违约责任等不明确，草率联系过户，是对双方很不负责的态度，更容易发生问题。
二、 客户在看过房之后，要求说明此房的业主为什么出售此房，而业主真正售房的理由又不能说出来，怎么办？
答：商品社会里客户买卖物业是一件很平常而又很正常的一种行业（或事情），正如我们不能问买方："您为何要买房"一样，客户会产生一种反感，而这样对我的销售工作是非常不利的。但如果碰上一个客户非打破沙锅问到底时，你不妨告诉他/她，业主发财了，要移民、换大房、别墅了，相信你买了这房今后也会飞黄腾达。
三、 客户在看房之后并商讨好价格，要求见业主面再谈，落实一下业主是否真的此价出售，怎么办？
答：在您未完全确定下来（下担保金）时，业主不会也没时间过来跟您面谈，业主委托我们公司找客户，如果没有收定前每个客户都要见业主，那业主委托我们公司不就没有意义了吗？公证、过户时业主必须亲临现场签字，如证实此价不实，您可以投诉并退还不实价差也不迟。
四、 客户在一家公司反复订过多次房产都未购买成房子，已经对中介公司失去信心，但是这时我公司又有一套房非常适合他，该怎么样使他重树信心，向他推销此房，如果他看中此房，迟迟不到公司下订，怎么办？
答：首先让客户了解我公司的经营理念，诚信服务和办事程序，找到该客户在其它公司退订的原因，用自己专业理论说服客户，给客户推荐楼盘时一定要信息准确，重信誉、守承诺，让客户感觉到你跟其它公司的业务员不同，以你的真诚打动客户，让客户感觉到我们公司就是与其它中介公司不同，为其着想，把他当朋友而非客户，消除客户的防范意识，让其重树信心跟您买房，当他看中了您手中的房时，就可以编一些故事。诸如：业主就要到其他中介去收定，或者是同事的客户正在查阅有关资料，并到档案大厦查档去了等等，让他产生一种"危机"感。
五、 在价格、房子、产权都落实满意了，后因某种原因订不下来，或者说下不了决心，该如何跟进？
答：多与客户沟通，了解客户真正的需要，了解真正存在的问题并解决问题。
六、 客户在没有交定金之前要求出具房地产证原件，怎么办？
答：客户没有交定之前要求见房产证原件本身有些不合情理，因为业主只有在收定时才可能将房产证押在公司，但我们可采取双管齐下的方法，让客户来交定的同时业主来收定，分开安排在两个不同的会客室，然后借口房产证需要复印一份留底而拿到客户的面前，看后收定。
七、客户买房的同时，要求把小孩迁到附近学校读书，而条件不够，该怎么样解决？
答：这本身不是我们房地产中介能够解决的问题，但是，深圳市政府有这样规定，九年义务教育中，小孩按所辖片区就近上学，如果你看中了某所学校，想让小孩在哪读书，就必须先解决户口的辖区问题，然后再按"就近上学"之规定提出申请，否则，根本就无法解决。
八、客户要求房款交到交易中心资金监管，怎么办？
答：1、交易中心和我们一样都是合法的地产经纪机构，公司每天都有大量的业务在受理，并且公司客服部比交易中心从业人员更专业更全面更系统，房产交易除了产权过户还有大量的事要做，通过我公司的售后服务，能让你省心、放心、舒心的买好房子。如果你一定要监管，我公司要求由建行进行监管。
2、订金和税费绝对不能监管，业主没收订金谈什么监管，即使监管也可去建行监管。
3、告之客户在本公司购房必须按本公司付款程序，否则不予办理。
4、对这样的要求，第一时间就应该拒绝，因为：①这违反公司原则；②这是对我们的一种污辱，是对我们公司极大的不信任；③交易中心也是中介公司，"同行是冤家"，我们没有理由帮他拉生意，长别人的威风，灭自己的志气。定金部分就更不用说，业主不收定，更没有人跟客户去资金监管。如果还不行，则要求客户到银行实行监管。
5、定金、佣金、税费、水电押金不能押管。房款尽量做工作，不在交易中心监管。
九、客户质问为什么要下10%的定金，我们应该怎样回答？
答：当你交10%订金后，公司会转给业主，公司就会收业主房产证，办理一些手续，如你下太少订金，业主会不收，也不放心把房产证给公司，就无法保证客户买到此房，并且该订金会计入房款。
十、签约时客户对房款转入中介公司有异议，怎么办？
答：树立信心、真诚服务，让客户了解公司的经营规模，资信状况，以及完善业务的操作规程。展示公司的相关资料，证明公司的实力和品牌。
十一、客户交订时称你公司仍可能继续高价出售此房，想对公司进行约束时怎么办？
答：肯定地告诉对方，我们公司不会这样做。第一，没理由这样做，也没有必要这么做，高卖也只能收1.5%的佣金。第二，如这样做了就失去您对本公司的信任，公司不会只看眼前的利益，公司希望客户是公司的永久客户。
十二、为什么要在公证过户前付全款？
答：公司为了保障双方利益，需将房地产证原件交到国土局，不能随意撤消，业主要求必须将房款付中介公司才会到国土局签字。
十三、客户交订时称付10%定金没问题，但要求同时交钥匙，怎么办？
答：不可以交钥匙，只有在付清全款，房屋产权转移确认后才能交钥匙，这是对买卖双方的负责，也避免了不必要的问题发生。
十四、客户要把自己的房卖出去后，才能订看中的那套房，但有不肯贱卖原房产，市场价暂无法成交，无法两套房的卖与买同步进行，如何说服客户下订？
答：建议客户将原有的房产做个贷，以贷款作楼盘首期，以租供楼。
十五、客户相中某物业，但又对该物业离奇的低价产生怀疑，而不能下定时，怎么办？
答：1、低价因为业主急售，怀疑只会错失良机2、至于产权的清晰与否，可以通过过户前的产权查档了解清楚。
十六、为什么中介公司不能赔定，而只可以吃定？
答：出于交易过程中的时间顺序而导致不能赔定与客户。1、首先我公司受理业主委托；2、我司通过一定渠道（广告、推介）找到客户，与客户签了《购房委托书》，并收取定金；3、业主确信我司已收订，才会来我司签署《售房委托书》，并收取订金，留房产证原件在我司（以举止防业主有条件将该房售予他人）。如果我司与买方签了赔订，可能由于时间差的问题，业主会改变售出价格或意愿，而致我司未收益告赔订。
十七、客户要求将（房产内）渗水的部分修补好再交订，怎么办？
答：1、与原业主协商，把渗水部分修缮好；2、说服客户，正因为由于该房产有渗水现象，才导致该物业卖目前这样的价格，业主认为如果要将渗水部分修好，就不会卖这样的价了。
十八、客户问：这房我较满意，现交定金可以，但我老公（老婆）看后不满意，我要退定，行不行？
答：1、首先告诉他/她，这样是不可以的。定金的含义就是交定这一刻起所卖物业被您定下了，如果定金可以退回，也就失去了"定"字的意义。2、房屋买卖而签署的合同是慎重的文书，收到定金后我公司会转给业主，不是我公司不退而是业主不可能退。如果你对房屋本身还有疑问，请带上家人抓紧时间现场察看，一旦落订，我公司需要尽快落实，并及时转订业主。如果在其间先有其他客户要落订，公司不能承诺一定你能买到，请您仔细考虑。
十九、客户看房并且交订金之后，业主突然改变价格，要求更高的价格出售此房，怎么办？
答：1、出现这种情况，我们只有晓之以情，动之以理。从我们所付出的费用和劳动说起，以期达到感动业主的目的；2、寻找报纸广告找出相同楼盘的最低价，与业主谈价，找人看房，把价格往最低处砍，打击业主心理期望值；3、可以从法律的角度上要求业主履行合约，否则，由此产生的法律后果将由业主全部承担。
二十、收订后，有其它客户出高价，怎么办？
答：1、公司原则上不支持这种做法。因为这样做的结果必定失去第一个客户，对公司的信誉和品牌都是百害而无一利的。也会让客户对公司的服务宗旨"诚信"产生怀疑，久而久之，将得不偿失。但是努力做好第一客户，极力说服第二个客户，给他介绍其他物业这是很容易做到的。这样两个客户都做成，由一个客户变两个客户，何乐而不为呢？2、如果第二个客户出价远高于第一个客户，我们也可以考虑第二个客户，但必具备一个先决条件：盘、客户必须有一方可以做全权委托，从而保证这部分高出的利润我们一定能赚到为原则。这时我们对第一个客户需要找一个很好的理由，比如业主已经在其他公司收了定金，我们的动作慢了一步等等，尽可能把责任往业主身上推，以期达到既不得罪客户，又可达到让他高高兴兴地在我们手中买其他房产的目的。
二十一、客户首其款准备不足，要求按揭贷款成数提高，而银行又无法满足客户，怎么办？
答：1、说服客户想办法，比如，向亲戚朋友预支、借钱等；2、看客户是否有物业在手，如果有可以向银行申请个贷。3、如果是企业法人、国家公务员则可以向银行申请高额按揭款。4、特别关系的还可以找银行特批高额按揭款。
二十二、和客户签买房合同时，交房时间、煤气、水电、管理费的交接时间，怎么确定？
答：请详细翻阅客服部桌面的合同范本，特殊情况由客户与业主自行商议、确认。
二十三、客户要求自己买保险，怎么办？
答：不行，原则上各大银行规定在指定的保险公司购买保险，客户只能按规定需要向保险公司购买保险。
二十四、如成交价高于房产证原价，而利润只有双俑时，客户要求买卖合同填成交价，而业主只承担填合同价税费时，怎么办？
答：向客户说明，业主当前的售价是不包含高出房产证原价的那部分税金的价格，如果客户坚持要按成交价填写，1、高出的部分税费业主要加到成交价中；2或是由客户承担高出的这部分税费，这个问题普遍存在，特别提醒业务人员注意，在收取客户订金时一定要与盘方业务员充分沟通，如果确定原房产证价低于成交价时，必须在收定委托书中注明：现售成交价必须按房产证原价填写。
二十五、业主往往在过户的同时一定要收到全款，条件打不到业主就不卖了，这时候该怎么处理？
答：1、业主的这种条件是绝对不可能做到的。现实中的"过户"，只不过是将《现售买卖合同》，三级市场转移申请表、房产证原件以及买卖双方的身份证明等资料递进了国土局的办文窗口而已。递件并不代表过户，出税单五个工作日后产权才可做变更登记，如果有查封等限制转让的因素，将给公司造成巨大风险；2、要充分展示公司的实力，让客户相信我们，其他的问题自然就解决了；3、万不得已建议到银行实行资金监管，这样可以充分保障双方的利益，相信客户、业主均能接受。
二十六、客户有反悔心理，故意拖延办手续和付房款，在合同中找问题、挑毛病，以达到其退定的目的，怎么办？
答：1、收到定金后我公司会转给业主，不是我公司不退而是业主不可能退，定金的含义就是交定这一刻起所卖物业被您定下了，如果定金可以退回，也就失去了"定"字的意义。2、签署购房合同时，已经注明了最后的付款和办文时间，如果客户有反悔表露，应该郑重向客户表明，提醒客户最后办文时间，否则按合同规定执行。
二十七、由于客户目前面临困难无法及时将房款交给公司，要求拖一段时间过户，怎么办？
答：关键在于我们能否按客户需求，与业主协商达成延期付款协议。我们尽量满足客户的需求，因为只有这样，才能使该交易圆满完成。否则，只有依约而行。
二十八、房子交接时，客户发现房间与原看房和收定有误，要求业主赔钱，怎么办？
答：1、购、售委托书明文规定，物业内现有装修和设施、设备不得拆除或附送物业内现有家私家电等的，如果交房时交现房和合约中之规定有异议时，业主应承担全部责任，我们有义务和责任要求业主履行约定，否则，我们将在房款中扣除一部分作为客户的补偿，除业主在物业恢复所签合约时之状态。2、委托书中没有注明，而买方、卖方、中介三方有口头承诺的，出现问题中介公司由经办人是否与卖方协调解决并承担相应责任。
二十九、此房风水是否不好？
答：1、房产经纪必须熟悉房屋结构、朝向、通风、采光等要素，用专业术语，比如座北朝南等等，也有因人而异的，比如与人的生辰八字相关，就看你怎么说。关键是你说的让客户开心、信服，这里的风水就是好的。
三十、客户交定后发现有中介公司的价格比我公司低，要求降价，否则要求退定，怎么办？
答：1、如果我公司按行文规定收取双佣，则告诉买方，房屋售价可以在过户时直接向业主确定，至于其他中介公司存在着不良竞争行为，告诉买方可不予理会。或我公司按约履行。2、如买方能提供或你预测到买方定能提供有力证据证明我公司赚了利润，我们必须返差额。
三十一、业主委托的物业售价高于市价，而又迟迟不愿降价，怎么办？
答：1、了解出售动机、确定跟进方案。2、加强与业主的多方面沟通，以媒体上的相同楼盘的最低价进行对比。3、带人看房当场谈价，找出其房产的劣处。
三十二、如果客户不去银行签署按揭合同，怎么办？
答：1、先了解客户为何不去签署按揭合同、对症下药，若不签可以直接告诉客户,2、用合约来制约他，用法律来威胁他，用房产的交付使用权来打动他，买房的目的就是为了使用，如果不能使用花那么多钱先买个产权又何用，晓之以情，动之以理，从感情上来劝说他，买房是人生的一件大事。
三十三、转定以后，业主要求收到全款后方付锁匙，如何办理？
答：1、分两种情况：①一次性付款可以；②如按揭的，做业主工作，要买方签定银行抵押贷款转到业主的账上，消除业主的防范心理。2、同客户协商，在业主收到全款后交房。
三十四、业主要求高额定金，怎么办？
答：1、定金的给付只是公司对业主有意购买其所售物业的一种诚信的表示，虽然质押了业主的产权证明，这也是业主向公司表示不会再售予他人。2、告知业主在产权没有彻底转移前，公司每天都存在着高风险，如果出现问题，将给公司带来无法弥补的损失。3、定金的承付中介公司是有规定的，原则上给付1万元，总金额高的物业最多不得超过2万元。
三十五、业主收定，但不愿留下房产证，如何处理？
答：1、首先，业主收定是必须将房产证质押在公司的，否则，不能保证业主不会将此房高价出售，中介公司也无法保证客户的利益。2、业主不留下房产证，中介公司就会存在着巨大的风险。
三十六、交钥匙是不是等于交房，区别在哪？
答：首先交钥匙等于交房。交房同时应同时具备以下几个条件：a、物业已转到买方名下；b、物业处于闲置状态；c、物业无租约纠纷；d、三方（业主、客户、中介）当场验房和抄水、电、煤气等相关杂费的费用指数；e、交钥匙并结清该物业。
三十七、非房产证上权利人来收定，怎么办？
答：绝对不可以。因为非权利人无权将权利人的房产变卖，更无权代权利人收取定金或房款。除非持有公证的授权委托书。
三十八、业主收订时没有带房产证或房产证抵押或尚为"买卖合同"的情况，怎么办？
答：原则上这种情况是不可以付定金的。但有时应视当时的情况灵活处理。1、业主去拿或可以先签好合同，然后派人上门去拿，验实无误，证、钱同时交接。2、房产证质押时涉及到谁赎楼的问题。若业主自己赎楼则留下"按揭合同"、"保险费单"等有价有效文件、资料，付定5000元，由有关人员陪同前往银行赎楼。若需要公司赎楼的除抵押前述资料文件外，还必须签订"借款合同"和"借款借据"，承担5%的融资费，并全权委托公司办理赎楼和转让事项，不付定金。3、若为"买卖合同"的可付给业主适当定金，并将"买卖合同"、付清房款证明、发票等相关资料质押在公司，并由有关人员陪同前往办理相关手续，直至出房产证，同时提醒业主承租一手房产证税费。
三十九、业主没有定时"查档"，如何处理？
答：1、业务员提前用房产证复印件核实产权；2、通知业主先到档案大厦查档，否则，公司不能付定或仅付少量定金。
四十、签约时，业主不愿预留水、电押金，怎么办？
答：1、押金必须预留，否则无法清偿物业交结前费用，必须预留，这是公司规定。2、不预留的先决条件是业主凭当月缴费清单和业务员来结算房款，所示指数要与业务人员的抄房指数相符。
四十一、业主不能如期交房，怎么办？
答：公司业务人员有义务及时提醒业主交房时间和迟交房的危害以及所应承担的法律责任。如果还是不行，公司则按市价扣除当期的租金及赔偿补给客户。
四十二、业主不同意按揭，怎么办？
答：1、凭按揭流程的客户解释在过户前银行会出具承诺函，以保证房款无风险。2、讲清按揭与一次性在时间上只差半个月，付款程序基本一致。3、说服业主按揭与一次性付款没有什么不同，深圳人的超前意识使90%以上的人都选择银行按揭，如果不同意银行按揭可能失去很多出得起钱的客户，对业主不利。
四十三、客户、业主要求佣金打折，怎么办？
答：1、佣金打折是对我们所提供的服务的打折，是对我们提供服务质量的否认。2、行业的规范不允许打折。3、从公司经理成本的角度来讲也不能打折。
四十四、由于业主的原因，不能如期过户，怎么办？
答：向客户说明原因，求得客户理解和原谅，并承担客户会尽力尽可能地督促业主及早过户。向业主说明合约的法律效力和违约将承担的法律和经济责任。
四十五、业主要求见税单收全款，怎么办？
答：1、出税单并不代表产权转移。2、出具税单 并非完全意义上的"过户"，只有完税后四个工作日内（可咨询国土局），在国土局的电脑资料上实现"完全过户"，在此之前由于原业主的任何债务都可能遭遇到有关部门的查封。为避免这种风险，公司规定完税后五个工作日内付清全款。
四十六、怎样防止业主出具房产证时，所委托物业的资料与先前委托有误？
答：解决这个问题的唯一办法就是在接受委托时索取房产证复印件，或系统查验房产证原件。
四十七、收到客户定金后，业主不涨价，不肯收定、不签委托、不签合同，怎么办？
答：1、除非业主不想卖房，否则就是心中有一个"结"，找到这个"结"，就可以找出解开这个"结"的方法。2、向业主阐明利害关系，否则无法保障业主利益。
四十八、收到客户定金后,客户要求见业主，此时有差价，怎么办？
答：1、弱国利润大，可以先过多一道户；2、想办法说服一方做委托；3、如利润不大，敬请放弃差价心理，保证双佣。
四十九、客户交定金后，不承认业主和中介签署的公证委托，怎么办？
答：业主能将全权委托办给公司，说明业主完全信任公司。同时全权委托具备法律效力，包括国土局、银行、公证处都予以承认，客户没有理由不认可，否则，是对法律的蔑视。
五十、过户后，客户要求退件并更改买卖合同，怎么办？
答：1、向客户解释递件后，文件规定不能撤件；2、原则上这样的事情是不可以发生的，除非万不得已，退件的原因很多，诸如：①由于价格填错造成高额税费；②权利人错写或少写；③房产名称、标号等填错等等，退件必须买卖双方当事人到场，并书面提出申请，国土局酌情处理。
