作者：张奥
公寓买完就变办公楼？！
近日，深圳一女子向媒体爆料，自己花450万买的公寓产品，签完合同才发现产权性质是办公！
“我购买前一直和销售强调我只要公寓，销售也明确告诉我是公寓，后来我就交了定金。”
据该女子回忆，开发商将每套房改造成了两室一厅的格局，有独立厨卫，可拎包入住，跟普通的住宅公寓没有区别，所以当时并没有产生怀疑。
但签订完合同后，她突然发现在合同的第三条写着用途为“办公”，顿感大事不妙，因为在该片区，写字楼和公寓的价格相差不止一倍!
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据了解，该女子购买的“公寓产品”位于福田区华强广场附近，这个区域的写字楼，每平方米均价为2万—4万元，而她购买的性质为办公的房产单价竟高达8.8万元。
这就意味着，如果日后想卖出转手，这个8.8万的价格大概率是要打折扣的。
事实上，办公楼改造公寓已经涉嫌违规，深圳对商业办公产品改建公寓早就有明确规定。
2017年，深圳市规划国土委便发布了《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》，对商业办公、研发用房转公寓、偷面积、改建等行为进行严格限制。
今年7月9日，深圳市规资局出台了《关于进一步加大居住用地供应的若干措施》，该意见稿中提到：
在保障总体用地结构均衡的前提下，逐步提高居住和公共设施用地规模和比例，允许商业改居住，商品房占比可达到30%，不止商业用地，旧改里面的商业部分也可以改成居住性质。
但是此政策的前提是：需在项目建设前，提前变更土地性质，如没有变更，是不能将办公楼改造成公寓对外出售的，此举是违规行为。
然而这种办公地产伪装成“公寓产品”的违规行为，在全国都是时有发生，打开百度搜索相关案例非常多，而且涉事业主维权都相当困难。
为什么会出现这种情况？不同公寓产品之间到底有何区别？如今的楼市局面下，我们还能投资公寓产品吗？
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其实，出现这种情况的根本原因，是大众对不同“公寓产品”概念的混淆，让部分无良开发商，鱼目混珠，借此谋取暴利。
要想提防这种问题再次发生，首先我们要搞清楚公寓的定义到底是什么？
从字面上看，公寓指：公共寓所，是集合式住宅的一种。在欧美国家除独栋住宅外，像什么单元楼，排楼都可以称为公寓。
但在中国对公寓的定义则有所不同，一般是指户型比较小的房子，根据土地性质和产权情况与住宅区分，在物业管理、水电收费标准、落户、税费方面都和普通住宅有较大的区别。
有些地方对公寓的定义还要考量房屋的采光情况，比如成都就在2005年对“公寓”作出明确界定，冬至日功能性房间（主卧次卧、客厅等）不能满足2小时日照的，只能叫公寓，不能叫住宅。
目前，市面上的公寓产品根据土地性质、具体用途可以分为5种：
（一）住宅公寓（单身公寓）
住宅公寓其实就是住宅，70年产权小户型住宅（30-60平米），深圳早期房地产市场宽松时，住宅公寓产品成为刚需首套的首选，首付3成，按揭30年，目前市场只有二手房源供应。
（二）商务公寓
商务公寓土地性质是综合商务用地，50年产权/70年产权，早期设计商务公寓的目的是解决商务人士短期居住需求，既可居住，又可办公，是最接近于住宅的一种公寓产品。
（三）商办公寓
实际是商务写字楼，在写字楼供应体量过大时，开发商为了快速变现由写字楼改造而成的公寓，土地性质一般是商务综合用地，产权多是40年，层高3.6米以下，可以做成局小复式。一般可作为办公或者会所，可以个人名义购买。
（四）酒店式公寓
酒店式公寓，一般作为酒店的配套或附属产物，40年产权，主力户型主要在50平米以下，按商务酒店标准装修，一般以只租不售或产权式经营为主。
（五）产业公寓
产业公寓一般是M0产业用地，产权比商业/办公类公寓长一些，大部分是50年。房屋用途则是产业研究用房，只能以企业名义购买，每年要交房产税，所以价格相对会更低一些。
产业办公公寓分为二种，一种是配套宿舍，正常层高，带阳台，可以通燃气；另一种产业办公改的公寓，一般层高4米5，可以做成复式。
需要注意的是，五种公寓中，商办公寓和产业公寓是最容易出现违规改建的类型，因此在购买公寓产品时，一定要搞清楚该产品是不是属于这两类，如果是，也要仔细甄别是否存在违规改建等情况，避免出现不该出现的经济损失。
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最后一个问题，公寓还能买吗？
先说结论，公寓是可以买的，但是要分具体情况来看。
首先，之前有很多关于公寓不能买的观点，是因为当时的住宅无论是供应或购买，都比较宽松，相比之下公寓优势不大。
但是近几年随着楼市调控日趋严格，住宅上车越来越难，不少人没有房票，没资格买房，而且一二线城市上车成本很高，不少刚刚工作的年轻人根本无力负担。
在这样的背景下，公寓的优势就显现出来了：
不限购不限贷，而且不占用住宅贷款名额，以最小的资金量，占有优势地段的资产。
举个例子，二套住宅只能贷3成，但是公寓无论买多少套，都可以最高贷款五成，可以1:2使用杠杆，这对于提高投资回报率来说，是非常有利的一个条件。
另外，从投资回报角度来看，公寓的投资回报主要依靠租金，能够长期、稳定的产生现金流，属于最近几年概念很火的“睡后资产”。从这个角度来说，公寓是一个比较好的资产配置品种。
不过，也正是基于这种特点，公寓产品不是都能买，而且不是所有人都适合买。
如果从人群的角度来看，有两类人群可以买公寓：
1、没房票，买不了限购的商品房的家庭，也没太多资产但是又很需要住房的家庭，有真实需求的单身贵族；
选择的类别：小户型loft公寓，不用考虑投资属性，只是为了让自己生活的舒适程度更有保障一些。
2、用完房票，资金充裕，想要配置家庭资产的人群，最好是资产5000万元以上的，若是没有其他更好的投资回报渠道，买公寓做长期资产配置就是个不错的选择。
但选择时要注意，还是要买高级别城市的商务公寓。其中，最有价值的就是北京、上海和深圳，但是北京公寓也限购，而且个人不能贷款，一般人买不了，能选的就只有深圳和上海了。
因为这几个城市城市经济活跃，但是住宅限购限贷力度大，住房矛盾突出，尤其是深圳，住宅十分稀缺。
如果这个公寓产品在这两个城市，而且本身产品素质高，配套很好，尤其是那种地处地铁口，或者是综合体上盖的公寓，其实是可以买的。
但是要注意一点，就是这个公寓的价格，最好是周边的二手住宅价格的一半，像这种公寓就值得做长线投资，抗通胀。
其次，是广州和一些强二线城市的公寓产品，当然同样也得看位置、产品素质以及配套。
至于普通的二线城市到三线城市的公寓产品，尽量不要碰。
公寓房值得投资吗?
公寓房还是很值得投资的，不过在选择公寓房的时候，一定要选择地理位置好一点的公寓房，投资的升值空间会更大一些，因为地理位置好的公寓房很受年轻人的青睐，所以购买的人是非常多的，在这边投资公寓房，未来能够赚取的收益是非常多的。【拓展资料】
公寓投资回报来自两个部分：一部分是升值转手带来的差价，但目前房价稳定(连住宅都没怎么涨，公寓就也是一样)，但公寓转手税费较高，且一般要求首付至少5成另一部分则是出租带来的收益，这部分通常会拿来与理财产品进行对比。但房屋出租都有一定的风险，就是空置期和房屋维护等。这时候就要关系到什么样的公寓值得买了。若是佛山千灯湖，个人觉得如果近地铁，千灯湖有自己的产业配套+住宅渐少，公寓有一定的投资价值。若是广纸新城，本身定位就是纯居住区，住宅供应量充足，且公寓与住宅单价差距并不大，公寓和住宅是完全两种产品，投资思路和获利模式也不同。在2008年之前，本来都是差不多的，无论是酒店式公寓、写字楼、商住Soho、商铺和住宅，靠的都是挣租金收益。核心地段+产业配套+稀缺性+交通便利。如广州琶洲和番禺万博等地段的公寓，由于住宅稀缺加上有产业配套，公寓租金甚至高于住宅。最后，公寓投资最大的风险是政策不确定，2017年3月30日，广州出台330新政，限制个人购买公寓，导致公寓成交直接腰斩，公寓市场一蹶不振，后略有放松，但仍不大乐观。因此，若是投资公寓，则需要承担政策风险。自住买公寓看个人方便，需要住就可以买。投资买公寓已经买了的就长期持有;没买的就尽量不要买公寓，如果愿意长期持有买地段好点(有人气)和交通方便的。
投资公寓的20个好处是哪些买公寓房要注意哪些事情
在不了解公寓之前，很多朋友其实是比较排斥的，确实公寓存在一些缺点，但还大家也不能忽视公寓的优点，公寓有一个众所周知的优点就是价格比较便宜，很多朋友投资房产都会首选公寓，那么投资公寓的20个好处是哪些？买公寓房要注意哪些事情？购买公寓之前大家先来了解一下吧。
投资公寓的20个好处是哪些
投资公寓的20个好处如下：
1、公寓面积小，单价便宜，还款时间短，月供低。
2、麻雀虽小，五脏俱全，居住功能都齐备。
3、公寓可自住，可注册公司。
4、公寓周边生活配套更高档。
5、公寓拆迁时间短，换房时间优先。
6、公寓一般住单身贵族，企业白领，整体人群素质高。
7、独立空间，居住环境更舒适。
8、智能化生活体验，享用高效周到的服务。
9、户型格局合理实用性强。
10、居住／办公／经营／投资多种方式，样样都行，使用用途多样化。
11、公寓因为自身产品属性，多位于城市优越地段。
12、不限购、不限贷。
13、公寓对二次换大面积住房无影响，仍能享受首套按揭利率。
14、公寓比住宅的租金要高。
15、公寓周边配套齐全，购物逛街，饮食方便。
16、物业管理会更加的规范和到位。
17、公寓面积小，总价低，适合投资，也适合过渡。
18、形成以小区为中心的商业氛围，投资回报率高。
19、拆迁赔偿比例高，商业拆迁补偿按照1：3补偿，是住宅的三倍。
20、期满自动续期，不用纠结40年、70年产权问题。
买公寓房要注意哪些事情
1、买公寓房注意不要轻信售楼人员的一面之词
对于置业顾问，顾客虽然是上帝，但是为了业绩的产生，不少置业顾问会避重就轻。不能全信销售人员的一面之词，因为销售员的答复、承诺不能作为今后发生纠纷时的法律依据，一切以购房合同及补充协议为准。
2、买公寓房注意均价非所买房之价
销售楼盘一般都会有一个对外的均价，但往往消费者想买的房子与打出的均价会有很大差距，一般来说，多层的楼盘接近均价的户型位于4层或5层；高层塔楼在6层～8层，户型位置多为东、西向，一层二户的多层楼盘单位面积最高价与均价相差5％～8％，塔楼是在15％～20％之间。
3、买公寓房注意项目是否取得预售证、房屋质量是否有保障
预售证在签订购房合同前是必须要看的，以免开发商无证销售，到时候房屋有问题可能会遇到麻烦。房屋质量在买房的时候必须实地看看建筑工地用的钢筋材料等，或者咨询一下已经入住的业主，这都是签订购房合同前的必须要调查清楚的。
投资公寓的20个好处
投资公寓的好处还是很多的，毕竟公寓现在得到了很多年轻人的喜爱，作为一种过渡性比较强的房屋，无论是生活配套还是交通条件都是比较完善的，现在的各大城市都已经推出了限购的政策，也就是说在购买普通住房的时候，需要满足一定的条件，才具备有购房的资格，使得一些刚刚毕业不久或者是刚刚工作的年轻人，不在城市里具备有购房的，这个又不想要租房的话，就可以用来购买公寓。购买公寓的话，需要提前了解一下开发商是否五证齐全，而且要根据自己的实际需求来购买，像公寓的好处有很多，除了面积小单价便宜之外，即便是通过贷款的形式来购买公寓，还款的时间短，月供也低，大多数的公寓都属于商住两用型，还可以用来注册公司，加上周边的生活配套比较完善，用来体验独居生活是很不错的。吉屋房产百科，更多买房必须知识
投资公寓房划算吗？买公寓注意事项？
有很多投资房地产的人们来说，想要投资住宅也是非常的困难的，因为拥有了限购的政策，一家人就只能够买那么多的房子，再买就已经是不符合国家的规定了，那么他们都把目光放到了公寓房上面，对于投资公寓房划算吗？也有些人会面临这样的疑惑，另外对于买公寓注意事项也是应该要知道的。
投资公寓房划算吗？
一、首先是公寓产权只有40年或50年，住宅楼是70年！其次是公寓的水电物业相对比较贵，另外转手需要缴纳巨额的手续费，并且阳光没有住宅楼充足！有人说交税能交多少？我也不说都是什么税收了！
二、就直接举例子，如果以一套总价50万元的40年产权房子以100万元卖出为例，买时要缴1．5万元的契税。卖时，要缴10万元的个税、
三、775万元的营业税、15万元的土地增值税。相当于一共要缴29．275万元的税费。所以买公寓除非价格暴涨，不然转手并不怎么赚钱！只适合自住或者高价出租！
买公寓注意事项？
一、要注意选择口碑好的品牌开发商，这样的企业具有责任感，也是公众认可的。注意选择地段优越、交通方便、商业配套成熟的区域。房屋面积的大小要合适，用于出租的小户型，面积尽可能小一些，不宜选择太大的房子，50－80平方米左右的房子好出租，租金价格也合理。
二、注意房屋产权：按照相关规定，房屋使用权性质和土地使用权是一致的，涉及商品房的性质只有商业用地和工业用地、住宅用地。购房者只需查看楼盘的《国土使用证》中土地用途一栏，住宅还是商业便一目了然。
三、明确购买目的：如果是投资的话，建议选择商业性质的公寓。这类公寓相较于写字楼，租金较低，比较受小企业的欢迎。另外，保安系统是否完善、房屋的配套、周围交通网络是否完好，也是投资者考虑项目时不可忽视的因素。如果是自住的话，则建议选择住宅性质的公寓。因为大部分商业性质的公寓是不通天然气的，无法满足基本的生活需求。
四、考察小区的周边综合环境与配套。其中包括两个方面：一是看小区自有功能设施是否能满足居住生活的需要，二是看小区外围是否具备生活所需要的基本配套、公园等优美的环境等。如果是作为一种投资手段，投入越少越好，因此房屋的带装修约也不宜太高，太高端了，租客数量就明显萎缩了，房屋出租机会就大大降低了，空置的风险也大大增强了。
投资公寓房划算吗，看过上面的文字介绍之后，想必大家都应该有有着一定的认识，公寓房确实是有着很多的优点，而且很多人们在对公寓房进行购买的时候，往外出租就能够抵当每个月的房贷了，另外对于买公寓注意事项也是有很多人还是应该有着更多的了解和认识，才是能够让人放心的。
