买房近三年还收不到房，长沙四十多户业主将逾期交房的开发商诉至法院。2月6日，该起房产纠纷案在长沙市岳麓区人民法院开庭。岳麓区人民检察院支持起诉，并派人到庭全程旁听。
岳麓区法院开庭现场。 澎湃新闻记者 庄岸 图
庭审中，当开发商强调其逾期交房每日违约金比例为买受人已付购房款的“十万分之一”时，审判长还以为听错了，重复问了一遍。旁听席上，原告业主嘘声一片，有人感慨，“按十万分之一的违约金比例算，开发商违约100年都行”。
据原告业主们计算，最新的1年期贷款市场报价利率(LPR)3.65%，换算下来日利率为万分之一。开发商格式条款中将逾期交房违约金定为“十万分之一”，“违约成本不要太低，难怪迟迟不交房”。
12栋的多名业主介绍，其已经支付的房款均在200万元以上。按十万分之一的违约金比例，200万的房子一天的违约金是200万元*0.00001=20元。违约一年才20元*365天=7300元。相当于业主200万的资金被开发商占用一年才获得7300元的赔偿，开发商逾期交房十年仅需支付7.3万元赔偿，违约一百年，也才73万元。如果是万分之一的比例，则一年有7.3万元的违约金责任，两者是十倍的差别。
开发商逾期交房每日违约金比例为买受人已付购房款的“十万分之一”
资深律师贺律川告诉澎湃新闻，对于逾期交房的违约金，法律并没有统一规定，一般由买卖双方自行约定。逾期交房违约金按日计算为已付购房款或房屋总价款的万分之一至万分之三，较为普遍且合理，但约定为“十万分之一”的确少见，有开发商利用格式条款排除己方责任和义务的嫌疑，在格式合同中应属无效条款。
澎湃新闻注意到，江西高院曾专门发文规范裁判标准，认定逾期交房违约金合理范围为“日万分之一至万分之三”。
三次延期交房业主起诉索赔，开发商开庭前发收房通知
该涉诉楼盘名为“恩瑞.御西湖”，位于长沙市岳麓区（湘江新区），由恩瑞集团有限公司下属的长沙西湖房地产开发有限公司开发建设。
原告为该楼盘的17号栋和12号栋业主。2019年12月，17栋开始发售，2020年4月，12栋开盘。开发商与12栋业主约定的交房时间为2021年12月31日，此前该楼盘已多次延期交房。
第一次是发短信告知业主，交房时间推迟到2022年3月20日。当时，业主按约去收房，却发现售楼部没人，房子也没完工，业主们还以为开发商跑路而报警。2022年3月22日澎湃新闻曾对此进行报道。
涉案楼盘给业主发的短信。 受访者供图
2022年10月上旬，12栋业主收到开发商通过邮政EMS寄来的正式交房通知书，称将在当年10月17日至20日交房。然而，交房前两日，开发商再次爽约，短信通知业主交房延期。准业主们去到楼盘现场发现，该楼栋保温层、防盗门、层高等都存在争议，更奇怪的是，原来设立的大门突然被拆了。恩瑞集团总裁助理黄卓恺告诉业主，“门是政府拆掉的，且缺乏相关程序”。
12栋的二十多户业主决定起诉开发商。2022年12月，岳麓区法院立案受理。此前，已遭遇逾期交房的17栋的业主也提起了诉讼。对于开发商的不诚信行为，业主们还向岳麓区检察院申请支持起诉。岳麓区检察院民事检察部门于2023年1月11日受理该案，并决定支持起诉。
2022年12月29日，业主们收到法院春节后开庭的通知。2023年1月13日，小年的前一天，12栋业主们收到开发商的交房通知，称即日起办理交房手续。交房通知称，“若您因故不能如期按上述要求办理交房手续，所造成办产权证等事项延误，后果由业主自行承担，房屋质量保证期和物业服务费仍将从原约定的交房时间（2022年10月17日）起开始计算。”
1月15日，有业主尝试去收房，却发现楼栋仍然没有大门，小区内路面仍是杂乱的建筑材料，此前争议的问题也未解决。更重要的是，开发商尚未取得建设行政主管部门的《竣工验收备案表》。目前，12栋业主尚无人收房。至此，业主们已经买房两年多，开发商已经逾期交房一年多。
《湖南日报》上的交房公告
报纸公告交房，没竣工验收备案就要求业主收房
2月6日，12栋和17栋与被告开发商买卖合同纠纷案合并审理。对于逾期交房的原因，被告开发商提到了新冠疫情对施工的影响。然而，该楼盘是在2020年4月，即新冠疫情暴发之后才开盘销售的。业主购房时，该房屋的主体结构早已完工，且房屋为毛坯交付。
对于存在延期交房的事实，被告并未否认，但对于交房标准，原被告产生巨大分歧。
针对12栋，开发商表示，该房屋在2022年9月16日达到合同约定的交付条件。《商品房买卖合同》中，开发商约定的交付条件为，“五方主体验收完成”，在同时签订的《补充协议》中又约定“商品房验收备案是指出卖人出具建设方、施工方、设计方、监理方和勘探方验收商品房通过的相关文件和表格。”庭审中，开发商出示了一张盖有上述五家公章的“工程质量竣工验收记录”。
涉案12栋楼盘一角
原告代理律师则指出，商品房竣工验收应以建设行政主管部门的《竣工验收备案表》为准，这是强制性规定。《城市房地产管理法》第二十七条第二款规定，“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”
其次，从上述证据看出，被告并未通过消防验收。《消防法(2021修正)》第十三条规定，“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。”
此外，涉案楼盘也无环保备案。《建设工程质量管理条例(2019修订)》第四十九条规定，“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”
没有《竣工验收备案表》就要求业主收房，不止是12栋。在答辩17栋业主时，颇为戏剧的一幕出现了。
被告表示，17栋早在2021年9月28日就交房了。旁听席上，17栋多名业主激动地举手，要站起来发言，审判长允许了其中两位发言。一名28楼的业主说，“到现在为止，我都没收到官方有效的收房通知。”另一名15楼的业主也表示，没收到开发商的交房通知，直接收到物业公司的通知。
被告拿出一份报纸说，“我司已在2021年9月28日出版的《湖南日报》上公告交房了。”但上述业主表示，他根本没有看到这份报纸的公告。
被告承认，17栋是在距报纸公告交房近一年后、2022年8月3日才取得住建部门的《竣工验收备案表》的。而12栋至今未取得《竣工验收备案表》。
审判长当庭询问被告，“没有竣工验收就（通知）交房了？”被告沉默。
业主不满逾期违约金比例为“十万分之一”，检察机关支持业主起诉
多位业主告诉澎湃新闻，开发商逾期交房给自己带来很大损失。有的无房居住，每月在支付数千元贷款的同时，还要额外支付几千元的房屋租金。有的小孩在涉案楼盘附近读书，因一直未交房，只得租房陪读。还有的原本计划将该房屋作为儿女婚房，只得改变计划。
庭审中，支持业主们起诉的岳麓区人民检察院工作人员到庭，并全程旁听。在《支持起诉意见书》中，岳麓区人民检察院要求岳麓区人民法院“对该案依法审理，并将裁判结果书面回复本院”。
对于12栋的逾期交房违约责任，被告开发商答辩道，“双方签署的合同约定，出卖人未按时交付买受人的，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款的0.1‱（逾期在120日之日）或0.11‱（逾期超过120日之后）支付违约金。”
庭审现场一片骚动。旁听席有业主压低音量惊呼，“十万分之一的违约金比例！照这样计算，开发商违约100年都行，可以100年不交房。”
有业主表示，中国人民银行最新的一年期贷款市场报价利率(LPR)是3.65%，换算下来日利率也有万分之一（1‱）。开发商格式条款中将逾期交房违约金定为“十万分之一（0.1‱）”，“违约成本不要太低，难怪迟迟不交房”。
审判长也以为听错了，重复问被告，“十万分之一？还是万分之一？”被告答，“是十万分之一。”
合同中对业主逾期付款的约定
庭审现场，一名携带了购房合同原件的业主告诉澎湃新闻，在“逾期交房责任”的章节中，合同规定，“逾期超过120日，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款的0.11‱（即十万分之1.1），同时打括号标注“该违约金比率应当不小于第七款第1（2）项中的比率”。而该合同第七款第1（2）项则写明的是：买受人逾期未付款超过30天的违约金是0.1‰（即万分之一）。
一方面规定了“十万分之一”，另一方面又规定不低于“万分之一”，合同中的条款是矛盾的。澎湃新闻注意到，开发商在法庭上完全不提不利于己方的条款。
岳麓区检察院的支持起诉意见书（部分）
国内首个逾期交房裁判标准：“日万分之一至万分之三”
澎湃新闻了解到，实际上，“恩瑞.御西湖”前面几期已交房的楼栋合同中约定，逾期交房违约金是“万分之一”，而在12栋中却变成了“十万分之一”，但又出现了“不低于万分之一”的矛盾。
12栋多名业主告诉澎湃新闻，他们要求法院按至少万分之一，或不低于银行同期贷款利率计算逾期交房违约金，并由开发商承担诉讼费等开支。
近些年来，随着房地产行业的快速发展，因开发商逾期交房、办证引发的纠纷大量涌向法院。湖南纲维律师事务所律师贺律川告诉澎湃新闻，对于逾期交房的违约金，法律并没有统一规定，一般由买卖双方自行约定。逾期交房违约金按日计算为已付购房款或房屋总价款的万分之一至万分之三，较为普遍且合理，但约定为“十万分之一”的确少见。属于开发商利用格式合同设定明显不利于购房人的条款，有排除己方责任和义务的嫌疑，在格式合同中应属无效条款。
澎湃新闻梳理发现，针对此种乱象及司法审判中并不一致的裁判尺度，2020年6月，江西高院曾向全省各级法院下发全国首个规范开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件裁判标准的地方性司法指引性规范——《开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》，要求全省各级法院根据《指引》内容及精神，做好开发商逾期纠纷案件的审理工作，规范法官自由裁量权，统一类案裁判尺度，提高案件审判质效。
江西高院表示，实践中，商品房买卖合同约定的逾期交房、办证违约金计算方法五花八门，一些开发商利用格式文本设计明显不利于购房人的条款。进入诉讼后，开发商提出约定的违约金过高、业主提出约定的违约金过低，对此，不同法院是否调整以及如何调整的裁判尺度和标准不尽相同。为了解决这一问题，《指引》在实证分析的基础上，创新性地提出将合同约定的合理违约金标准限定在一个特定幅度范围内，逾期交房违约金的合理范围是日万分之一至万分之三，逾期办证违约金的合理范围是日万分之零点五至万分之一点五。
江西高院指出，合同约定的违约金在此范围内，原则上不予调整，超出该范围的，将结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整到上述范围内。
为了弥补在合同订立过程中处于弱势地位的购房人的利益，江西高院《指引》明确提出开发商利用格式合同在合同中约定的极低的固定金额违约金，属格式条款，应认定无效，违约金按照司法解释规定的没有约定违约金情形处理。
同时，《指引》还明确合格商品房的交付条件，规定开发商向购房人交付的房屋应当经过建设工程竣工验收合格并已完成建设工程竣工验收备案登记，并且不允许通过合同随意调低房屋交付条件。
商品房逾期交房违约金怎么计算？
《合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
依据该条规定，开发商逾期交房，购房者可以根据商品房预售合同的约定向开发商追究其违约责任。若合同约定的违约金低于购房者因开发商逾期交房造成的实际损失，则当事人可以根据实际的损失请求裁判机关予以增加，若合同约定的违约金过高，则开发商也可抗辩请求裁判机关予以减少。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。也就是说当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为 “过分高于造成的损失”，此时，由法官根据实际情况酌情减少违约金数额。
第十七条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：…逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。根据该约定，若购房者和开发商签订的商品房预售合同没有对开发商逾期交房的违约责任具体约定，在开发商逾期交楼的情况下，购房者可以参照有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准计算违约金并予以追偿。按照《合同法》以及最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》的有关规定，出卖人延期交付使用房屋的，应当支付违约金或者赔偿损失;商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，可以按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
逾期交房违约金一般是按日计算的，开发商每逾期一日并产生一日的违约金，违约越久，违约金总数会越多。在诉讼时，开发商会援引《民法通则》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，以违约金过高为由要求人民法院或者仲裁机构适当减少违约金数额。
针对房开商的这一抗辩，房开商主张违约金过高，其应对“违约金过高”负有举证责任，即应对违约造成的损失负有举证责任，只有证明违约金确实超过损失的30%，其主张方可成立。否则，每日万分之几的违约金并不算“过高”。
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开发商逾期交房违约金过低
法律主观：法律对开发商逾期交房违约金的数额没有明确规定，违约金的数额一般都由双方在签订合同时自行约定，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，如果约定的违约金低于开发商造成的损失的，人民法院可以根据业主的请求予以增加；约定的违约金过高于开发商造成的损失的，人民法院可以根据业主的请求予以减少。
法律客观：《中华人民共和国民法典》第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
