本文来源：时代周报 作者：忻奇琪
近期，上海中远两湾城小区因业委会起诉前物业公司获赔的消息，火上热搜。
2月6日，上海中远两湾城业委会发布公告称，过去2年，在专业律师团队和会计事务所的协助下，业委会代表小区居民，全面审计了小区过去20年账目，倒查了小区多年以来的维修资金、水电费以及相关停车费数据，最终获得有利证据。上海普陀区人民法院合议庭经过多轮庭审，判决小区前物业公司——上海中远物业发展有限公司（下称“中远物业”），返还全体业主4000万元。
2月8日，中远两湾城第三届业委会主任韩先生向媒体表示，由于小区业主对物业管理不满，第二届业委会对物业公司监督不力，新业委会成立后，决定对选聘物业公司进行全面审计，期间因为原物业公司不配合，因此进入到诉讼程序。业委会举证以后，提出诉讼赔偿，法院最终支持了业委会的诉求。
业委会公告
赔偿款或执行不到位
2月9日，一名接近上海中远两湾城业委会和中远物业的知情人士李业（化名）向时代周报记者透露，诉讼成功对业主来说肯定是好事，在新物业公司竞标成功后，小区物业费在财务上更加规范。但法院判决中远物业的4000万元赔偿，很可能执行不到位，中远物业已做好破产清算准备。
中远物业成立于成立于2000年，企业注册资本1000万元，人员规模小于50人，参保人数为31。
时代周报记者查询天眼查数据获悉，中远物业风险总量达到了794项。近年来，中远物业共有10次因未按时履行法律义务而被法院强制执行。截至目前，中远物业被执行总金额达53.45万元。在当前228条法律诉讼中，中远物业身为被告方，涉及案件金额为242.96万元。
2月10日上午，时代周报记者致电中远物业，一名对方工作人员表示，相关案件目前由委托律师进行处理。对于是否会提起上诉，该工作人员并未予以明确回答。此外，针对知情人士透露的“破产清算”一事，该名工作人员表示暂不清楚。
上海市尚法律师事务所房地产部主任律师唐震东和上海市光明律师事务所律师付永生均认为，该案中的诉讼请求及其对应的判决项有待进一步规范。
唐震东分析指出，本案中判决中远物业向业主委员会返还公共收益，相关诉讼请求与判决内容与法律规定不符，给被告翻案留下了漏洞。业委会不是共有部分的所有权人，也就不是公共部分的收益权人。若业委会成为财产主体，不符合客观事实与法律规定。
唐震东表示，根据《民法典》第二百四十条、第二百七十一条，业主作为小区共有部分的共同所有权人，依法对共有部分享有占有、使用、收益的权利。而共有部分产生的收益作为公共收益，是以后对小区进行维修、改造翻新的重要资金来源和资金保障。
“本案提示业主们应当依法、理性、专业、积极参与小区共有部分的确权等合法维权活动，让共有部分及其收益回归真正权利人手中，这种物归其主其实也符合公平正义以及《民法典》第二百零七条关于物权平等保护的法律制度要求。”付永生表示。
判决书节选
物业行业迈入竞争品质服务时代
早在2021年2月，中远两湾城的新物业公司——万科物业已完成竞标，正式进驻该小区。
在李业提供的万科物业服务公司物业服务合同资料中，记者看到，目前该小区的高层住宅的物业费则仍为1.75元/月/㎡，商业用房物业费为3.80元/月/㎡，服务合同为期3年，从2021年2月1日起至2024年1月31日止。期满后，如果业主大会没有作出续聘或另聘物业服务企业决定，万科物业将按照该合同继续提供服务。
不过对一个有着96栋居民楼、累计近12000户、住户达60000名的超大型小区来说，不管由哪家物业公司负责物业管理，都面临着不小的考验。
中远两湾城。来源：上海普陀微信公众号
2月9日，亿翰智库物业研究总监李艳杰向时代周报记者表示，大体量小区物业管理过程中，在停车、社区安全、卫生管理等方面都存在着众多难管理的点。比如社区人员多，安全管理难度大；服务及管理决策难度大，业主意见多，难以形成统一意见等问题。
“此次案例中，业委会索赔物业费成功。对整个物业行业来说，物业企业应该要认识到业委会的话语权在提升，只有好品质才能换取项目服务机会。其次，公共收益的分摊被提到了重要地位。此外，物业公司还要加强对项目公司的管理与监督，尽量避免重大负面舆情出现，损伤公司服务品牌。” 李艳杰进一步表示。
据时代周报记者了解，万科物业进驻该小区后，分别派出绿化、维修、土建专家，对中远两湾城在物业管理中存在的问题进行了全把脉，针对小区电力系统、电梯系统、消防系统等老大难问题梳理了一份长达400余页的评估报告。
李艳杰表示，如今，物业行业确实需要更多的专业且居于高服务品质的物业企业，这也是当前物业行业积极践行的重要发展方向。值得注意的是，能提供品质服务的公司不一定只有大公司，也有不少地方性的品质物企在影响着当地服务质量。
在多位业内人士看来，“阳光透明”已经成为建立物业与业主间信任的基础，目前整个行业的优胜劣汰已经开始，专业的物业公司应多倡议行业新风，通过制定更加明晰的管理规约才是破题之道。
业主委员会代表什么
履行职责业主委员会物业管理区域内全体业主组成业主大会。
业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。
但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。
（六）根据业主的意见、建议和要求，拟订建筑物及其附属设施维修资金使用、续筹方案，提交业主大会会议决定；（七）根据业主的提议，拟订本建筑区划的划分、调整方案，提交业主大会会议决定；（八）初审物业服务企业或者其他管理人制订的年度服务计划，提交业主大会会议决定；（九）提请业主大会决定终止业主委员会委员资格，增补业主委员会委员；（十）监督物业服务企业或者其他管理人履行物业服务合同，并每半年对物业服务企业或者其他管理人按照物业服务合同约定履行物业服务情况进行一次全面考核评定。
（十一）监督管理规约的实施，对违反管理规约的行为进行处理；（十二）督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用；（十三）督促未按照管理规约的约定缴存建筑物及其附属设施维修资金的业主，限期交纳建筑物及其附属设施维修资金。
（十四）对有关档案资料、会议记录、印章及其他属于业主大会的财物进行妥善保管；（十五）及时了解业主、使用人的意见和建议，形成议案提交业主大会会议决定；（十六）协调业主与业主之间以及业主与物业服务企业或者其他管理人之间的关系，调处业主与业主之间以及业主与物业服务企业或者其他管理人之间的物业管理纠纷；（十七）加强对物业管理政策法规的学习和宣传，不断提高业主自主管理的意识和能力；（十八）建立业主委员会接待制度，接受业主、使用人的咨询、投诉和监督，并定期将工作情况以公告等形式向全体业主报告；（十九）依法忠实履行职责，执行业主大会决定；业主委员会（二十）定期参加房产管理部门组织的物业管理培训，接受街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会以及房产管理部门的指导与监督；（二十一）按规定建立业主委员会信用信息；（二十二）积极配合机关、街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会做好计划生育、流动人口、犬只管理等相关工作；（二十三）不得以业主委员会名义从事与本建筑区划内物业管理无关的活动，不得组织、参与任何经营性活动，其委员及其近亲属不得在为本建筑区划物业服务的物业服务企业、机构中任职。
历史状态2003年，《物业管理条例》，它第一提出了“业主大会
”这个概念，并且还把名称为“业主委员会”的小组，确定为“业主大会的执行机构”的法律地位。
2007年《物权法》，它更从立法高度确立了业主组织——业主大会和业主委员会的法律地位。
尽管2007年《物业管理条例》修改之后取消了业委会是业主大会的执行机构的，但是其决定内容和效力还受到《物权法》第七十六条的。
把“业主委员会”规范为“业主委员会执行业主大会的决定事项”成立程序第十一条业主委员会是业主大会的执行机构，在业主大会闭会期间在《业主委员会章程》规定的职权范围内代表小区全体业主占有、使用、处分小区公共财产，收取公共财产的收益。
第十二条业主委员会委员人数为人，由业主委员会主任和委员组成；业主委员会主任为业主委员会的法定代表人。
第十三条业主委员会委员候选人由业主推荐产生。
第十四条业主委员会每届任期三年；三年期满，重新选举。
第十五条业主委员会委员候选人的产生程序：1.代表10%以上表决权的业主有权推荐1名候选人；代表的表决权每增加10%，可增加1名候选人；2.业主委员会委员是下一届业主委员会委员候选人；3.首次业主大会选举业主委员会的，代表10%以上表决权的业主推荐的候选人应在业主大会举行之日2日以前持代表10%以上表决权的业主联名推荐的推荐信、证明有10%以上表决权的书面文件、本人的明、简历和联系方法向建设单位申请候选人登记；业主委员会换届选举的，代表10%以上表决权的业主推荐的候选人应在业主大会举行之日2日以前持前述文件向业主委员会申请候选人登记。
候选人逾期申请登记的，建设单位或业主委员会有权拒绝登记。
建设单位或业主委员会受理候选人的登记申请的，应向申请人出具已经登记的证明。
业主委员会第十六条业主委员会委员的选举程序：1.建设单位或业主委员会应在选举日15日以前向全体业主送达选票。
2.选票以产权人为单位，一个产权人一张选票；产权共有的，共有人共用一张选票。
3.建设单位或业主委员会应按每一位候选人申请候选人登记的时间顺序安排各候选人向业主大会作不超过5分钟的竞选演说。
4.各候选人做完竞选演说后，建设单位或业主委员会应及时提请业主大会对该候选人进行投票。
5.因故不能举行业主大会的，建设单位应在选举日15日以前发出受理候选人登记申请和申请候选人登记期限的公告；业主委员会应在任期届满15日以前发出受理候选人登记申请和申请候选人登记期限的公告。
(申请候选人登记期限期满，建设单位或业主委员会应将符合申请登记条件的全体候选人的明、简历、联系方法，选举业主委员会的日期，选票，以公告或其他方法送达小区全体业主。
)6.所得赞成票在前名的候选人当选为业主委员会委员。
7.下列事项，建设单位或业主委员会应当委托公证员予以公证：(1)申请候选人登记的申请人申请登记时持有的文件。
(2)在申请候选人登记的期限期满前申请候选人登记的申请人名单。
(3)在本公约规定的期限前送达的选票数。
(4)在选举日收回的选票数。
(5)所得赞成票在前名的候选人名单。
第十七条业主委员会自选举产生之日成立；选举产生的业主委员会应依法向有关政府部门申请备案登记。
第十八条业主委员会主任行使下列职权：1.召集并主持业主委员会会议2.执行业主委员会决议3.签署业主委员会制定的管理制度第十九条业主委员会议事规则：(1)业主委员会会议应有全体委员参加；业主委员会做出决议由业主委员会过半数通过；业主委员会委员本人不能列席会议的，可以委托其他委员代为出席和表决。
(2)业主委员会应对会议所议事项做出的决定会议记录，出席会议的委员和记录员应在会议记录上签名。
(3)业主委员会应对业主委员会的决议承担责任；业主委员会的决议违反法律、法规、规章，或超越本公约、《业主委员会章程》授予的职权致使业主委员会遭受财产损失的，参与会议的委员应对业主委员会负赔偿责任，但在表决时曾表明异议并记载于会议记录的，该委员可以免除责任。
第二十条业主委员会不得向任何人借款或为任何人担保；不得从事任何投资活动。
法律困境一直以来，我国物业管理实务中就存在着业主委员会法律地位不明、职责不清、运作不规范等问题，致使在物业管理法律关系中，物业管理公司处于强势地位，在物业管理过程中常常发生损害业主合法利益的情况，这种状况已经成为阻碍我国物业管理朝更高水平发展的的重要因素。
因此，如何使业主委员会走出这种法律困境，更好的发挥其在业主自治中的应有作用，成为我们必须共同面对并加以解决的一个课题。
困境一：业主委员会的法律地位不明确业主委员会我国法律规定的能参与民事活动的主体有三类：自然人、法人和其他组织、国家，社会组织要成为民事主体，要么具备法人资格，要么属于其他组织，否则其行为无法得到法律的认可和保护。
所谓法人是指具有权利能力和行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。
法人必须符合下列四个条件：（1）依法成立；（2）有必要的财产或者经费；（3）有自己的名称、组织机构和场所；（4）能够独立承担民事责任。
其他组织又成为非法人组织，是指不具有法人资格但可以自己的名义进行民事活动的组织。
我国《民法通则》没有关于其他组织的规定，但是《民事诉讼法》第四十九条规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。
”最高人民法院关于适用若干问题的意见对其他组织作了进一步的明确，其中第四十条规定：“民事诉讼法第四十九条规定的其他组织，是指合法成立，有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。
”由此可见，其他组织是受我国法律认可和保护的民事主体之一，主要包括合伙企业、个体工商户、农村承包经营户、个人独资企业、企业法人的分支机构和其他不具备法人资格的经营实体和公益团体等。
法人和其他组织的差别主要表现为能否独立承担民事责任，法人能够自己独立承担民事责任，与其成员的责任是严格分离的，如公司的责任与股东的责任相互独立；其他组织则不能独立承担民事责任，其责任与成员的责任虽然在一定限度范围内分离，但是成员必须承担最终责任，如合伙企业超出合伙财产范围的责任由合伙人承担无限连带责任。
根据我国《物业管理条例》（以下简称为条例）关于业主大会和业主委员会的规定，业主大会是由全体业主组成并代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益的组织，履行下列六大职责：（1）制订、修改业主公约和业主大会议事规则；（2）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；（3）选聘、解聘物业管理企业；（4）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；（5）制订、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（6）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
《条例》第十五条规定业主委员会是业主大会的执行机构，履行以下五项职责：（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（2）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（4）监督业主公约的实施；（5）业主大会赋予的其他职责。
经过对比后我们可以得出以下结论：第一，业主大会既有制定业主公约等内部规章制订权，又拥有进行“选聘、解聘物业管理企业”、“决定专项维修基金的使用、续筹”等民事活动的资格，还能够代表全体业主对公共场地、设施设备行使财产权；第二，业主委员会只是业主大会的一个常设执行机构，根据业主大会的授权负责处理业主大会的日常事务，对外可以根据业主大会的决定与物业管理公司签订合同，本身没有独立的意思能力；第三，业主委员会虽然是依法成立的，但是没有法律法规规定业主委员会可以经过登记后取得法人资格，所以业主委员会不是法人。
第四，虽然目前在物业管理实务中人们普遍把业主委员会作为其他组织来对待，但是从法律责任上分析，业主委员会委员或者业主不可能对业主委员会的行为承担最终责任，因此，业主委员会也不属于其它组织。
笔者认为业主委员会与业主大会的关系就如公司董事会与股东会的关系相当，业主委员会只是业主大会的一个内部机关，而不是法人和其他组织。
也就是说，按照法律规定业主委员会目前并不具备任何法律主体资格。
困境二：业主委员会的运作程序亟待规范《条例》和《业主大会规程》虽然明确规定“业主委员会是业主大会的执行机构”，但是对召开业主大会的条件、业主委员会的组织保障、对业主委员会的监督、业主委员会的法律责任等都没有具体规定。
《条例》规定“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举行产生业主委员会”，没有具体规定业主大会召开的条件（物业交付时间、入住比例等）。
建设部《业主大会规程》规定“业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房单位）组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。
”“筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。
”这就是说，如果建设单位不参加业主大会筹备组，业主大会就不可能成立，也就不可能产生业主委员会。
而现实生活中建设单位及前期物业管理公司出于利益考量（如存在建设质量问题、害怕失去物业管理地位等）而不愿意成立业主大会的大有人在，这样业主委员会的组建也就不可能顺利进行。
业主公约《业主公约》的主要内容主要是：(1)除第一次业主大会以外，以后各次业主大会举行的时间、地点、召集人和主持人；(2)业主大会的职权；(3)业主大会的议案提交办法和对议案的表决办法；(4)业主委员会候选人的条件和产生办法；(5)业主委员会委员的人数和选举办法；(6)业主委员会委员的待遇和任期；(7)业主委员会委员的罢免程序；(8)业主的权利和义务；(9)《业主公约》的生效条件；(10)修改《业主公约》的条件和程序。
业委会与居委会在为业主/居民向物业公司维权方面的各自作用、实际效果和待解决问题
物业管理收费是指物业管理企业接受业主聘请，对城市住宅小区内的建筑及其设备、公用设施、绿化、交通、治安和环境等项目开展维护、修缮、整顿服务以及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。作为物业合同的一项主要条款，服务收费关系到每一个业主的切身利益，是现今物业管理的重点和难点问题，也是物业纠纷中涉及最多的问题。赢利，是每一个企业生存和发展的最基本条件。而物业管理是一个微利的服务性行业，企业是否能够正常运作,通过为业主提供高质量的服务，很大程度上依赖于向业主收取的物业管理费。但目前，不少物业管理公司却因收费难而处于亏损状态，并直接影响到整个行业的健康发展。
物业管理过程中存在的纠纷问题
一、认清纠纷本质，找出根源
据调查显示，开发商遗留问题，物业管理的服务质量与收费不符，社区共有财产权属、收益等问题不明晰，是物业纠纷的三大类型。在物业管理纠纷中，有约 80% 是开发商遗留问题引发的，也就是说多数情况下是物业管理公司在替开发商承担责任。另据网络在线调查显示， 56.63% 业主 遇到物业纠纷时都是采取“拒交物业费”，物业纠纷案中因欠费而上诉法庭的竟高达九成。导致物业纠纷案迅速增长的有以下主要原因：其一，与物业管理相关的法律法规不完善，是物业管理纠纷不断增长的根本原因 ; 其二，物业管理市场欠规范，建管不分的管理体制，是引发物业管理纠纷的根源 ; 其三，部分物业管理公司角色错位，服务不到位，存在物业服务质量与价格不符，是物业纠纷的核心所在 ; 其四，业主的消费观念、消费意识还没有完全树立起来，部分消费行为不规范、不文明。
二、事前积极防范，消灭导火引线
笔者认为物业管理公司在消除物业纠纷方面，需要侧重做好四个方面的工作：
1. 提议加强物业立法。加强物业管理法规、规章建设是当务之急。目前物业管理方面的规定过于原则，缺乏可操作性，很多亟待解决的问题无法求得法律上的依据，如业主委员会的性质和地位问题、地下车库、地下室等共用设施和共用部位的权属问题、电梯费的分担问题等，由此也必然带来执法环节上的不统一，应提议相关部门尽快完善。
2. 提高业主履约意识。业主和物业管理公司往往通过签订一份具体明确、内容详尽的物业管理服务合同来规范、约束双方的行为。但是，一些纠纷当事人缺乏起码的法律常识，尤其缺乏合同法知识，在订立各种服务合同时，合同应属哪一类都没有分清楚，以致在合同履行时发生纠纷 ; 有的纠纷当事人法制观念淡薄，签订了 《 业主公约 》 、 《 物业服务合同 》 之后不认真履行，甚至故意侵犯对方当事人的合法权益，酿成纠纷 ; 有的纠纷当事人有意或无意地将不同主体间的法律关系相混淆，把原本不属于物业管理服务范围的法律关系转到物业管理企业而引发纠纷。例如，业主购买房屋后出现了房屋质量问题，应向售房单位追究责任，但一些业主却找物业管理公司，要求其承担责任，这样就混淆了合同关系主体，自然要发生纠纷。因此，我们应当想方设法地通过宣传、普及法律知识提高业主的履约意识及能力。尤其对于那些对物业管理内容确实不了解的住户，物业管理公司更应详尽解释条款内容，使住户在明确条款内容的情况下签订合同，可以有效防范和减少矛盾纠纷的发生。
3. 规范企业自身行为。现实工作中，物业管理企业在遇到服务纠纷时，总是强调外部的原因多，强调自身的原因少。物业管理公司中的管理制度、员工素质、服务质量等，也是造成物业管理纠纷的重要影响因素。因此，物业管理公司应努力加强自身建设，具备应有的物业管理资质；规范企业自身行为，重点启动物业管理培训工程，确保所有物业管理人员持证上岗；进行职业道德培训，提高物业管理人员的从业素质，通过信息交流、培训、宣传等工作提高行业的整体素质，推进管理运作规范化，为业主提供品质到位的管理服务，否则企业很难在竞争激烈的市场中生存下去。
4. 引导业主合理预防、解决纠纷的意识。
一是做好“约在前”，加强业主对 《 业主公约 》 等公共条款的理解和遵守等问题。很多人在购房时，往往将关注点放在了购房合同上，却忽略了对 《 业主公约 》 的了解，以致对“物业管理有哪些内容”、“小区停车位的收费标准”等问题的理解比较模糊，待到发生纠纷时才认识到购房时对相关物业管理内容的不关注，但为时已晚，只能通过“拒交物业费”的抗争手段来维权。
二是做到“和为贵”。常见的物业管理纠纷处理方式，概括起来有四种 : 自决与协商、调解、仲裁和诉讼。在有法可依之后，越来越多的业主在解决纠纷时，从传统的行政救济轨道转向了求助法律。但是业主实现这些权利时却总面临着个体难起诉、维权成本大等难题，形成了业主诉讼“立案难”、“审理难”、“判案难”的三难局面。考虑到诉讼的时间、精力成本太高，物业管理公司可以引导业主尽量不选择上诉这个途径。例如曾经有一个别墅区，由于业主对车位挤占现象不满，与物业管理公司武力相争，在小区内外悬挂讨伐开发商、物业管理公司的横幅，甚至还砸了开发商的售楼处。开发商对此很无奈，为卖房而将房价打了八折。为此，每户业主因房价不增反降造成的直接损失至少达 20 万元。可见，业主维权时，可以引导其用建设性的方式，而不用破坏性的对抗形式。如果不改变维权方式，受损害的还是业主自己的权益。同样，在物业管理发生纠纷时，物业管理公司也应避免过激行为，尤其应当明确的是物业管理公司无权进入住户房内强行割除防盗网、拆除隔墙及拆卸铝合金门窗等行为，这些只会更加速矛盾纠纷的激化。因此，解决矛盾纠纷还是要“和为贵”。
三是依法维权。不论是何方违约，在协商不成的情况下，通过人民法院诉讼或向有关城市管理部门申请解决双方纠纷将是最佳途径。北京青春无限纠纷案的一审胜诉，告诉我们在适当的时机选择“依法维权”是彻底解决物业纠纷（尤其是开发商遗留问题引发的纠纷）的快捷渠道。据负责该案诉讼的杨安进律师介绍，青春无限小区是北京房开置业股份有限公司 2003 年开发的一个危改项目，业主入住一年多，开发商仍拒不办理房屋产权证、不铺设天然气管道，无法开通天然气，为此业主们依靠法律提起诉讼，进行维权。由于业主们团结一致，积极搜集证据，配合诉讼，诉讼过程极其顺利，仅用了不到两个月的时间，青春无限小区的业主每户平均获得了开发商的赔偿违约金 5 万元。这也是一起典型的由于开发商遗留问题造成的物业纠纷，但因采取了按法律程序办事，顺利快速地解决了纠纷。总之，无论是物业管理本身，还是法律审判执行活动，都应当在合法的前提下，以人为本，维护和谐。
四是协助成立纠纷协调组织。物业管理公司应重视和发挥业主的自治自律精神。很多业主拖欠物业费与小区没有成立业委会有关，因为缺少一个代表来与另一方来商议。根据国务院 《 物业管理条例 》 规定，凡社区入住过半的就要成立业委会 ; 凡从第一个业主入住社区计起的两年后，必须成立业委会。积极协助确立业主委员会的法人地位，有利于发挥业委会在协调业主和物业管理公司矛盾纠纷中的作用。举个最简单的例子，业主可以要求物业管理公司财务公开，但是单个业主没有资格去物业管理公司清查帐目。只有业主委员会有资格去核实物业管理公司的财务。在此情况下，业主不积极、社区居委会不参与、街道不指导等因素还导致业主大会成立难，即使已经成立的也因为在实践中随意性很大，业主自律机制不完善，很容易引发矛盾纠纷。此外值得一提的是，北京市首个社区物业纠纷调解委员会的成立也是解决物业管理纠纷问题的另一条好思路。
一、成因分析
物业管理收费关系的矛盾是多方面因素引起的，如物业管理理论研究的落后，政府对物业管理行业的管理不当，缺乏完善的物业管理制度等等。其中，物业管理收费体制本身存在的问题尤其关键。
1、物业管理缴费的主体不明确
随着物业服务种类的不断推陈出新，接受服务的对象也由单一走向了多元，个性化特约服务已从公共性服务中游离，只提供给有特殊需求的业主，由此产生的费用当然应与公共性服务费用分离。但现有的规定没有区分物业服务的种类，缴费的义务由具有普遍意义上的“业主”承担，只体现出“谁享受，谁付费”的原则，导致业主常常在使用缴费和收益管理上与物业管理公司产生矛盾。
2、物业管理收费的内容和性质不明确
现阶段物业管理公司的利润主要来源于物业服务费的收取，如果物业管理公司能够科学地计算其支出并透明地运作，那么物业管理费将不难收取，但事实并非如此。另一方面，物业管理公司过多地承担了社会公用部门的责任，一些本应由社会公用部门向业主直接收取的费用也责令由物业管理公司代为收取，使得物业管理公司扮演了“第一催款人”的角色，客观上容易造成业主与物业管理公司的摩擦。
3、管理收费的标准模糊
由于现有的住房制度从福利型向市场型过渡，适应各种经济承受能力的商品房、经济适用房、福利房等同时并存，使得物业管理收费的标准变的十分复杂。目前国内的物业管理收费标准主要以住宅档次来划分，而住宅档次本身就是很模糊的概念，各地政府对此的规定也是不尽相同的。由于制定物业管理收费价格的渠道不一样，没有统一的原则，一般业主很难全面了解，在具体实行时就容易发生矛盾。
4、物业服务质量难于界定
我国物业管理条例只规定了物业管理事项、服务质量由双方在物业服务合同中进行约定。由于物业服务本身存在项目多、标准难以量化等特点，而且该行业处于发展阶段，尚未形成比较合理的同一行业规范，给本来就对物业管理服务认识尚浅的业主带来许多困惑。这些因素都容易引起业主对物业管理公司的误解，造成矛盾。
5、对服务不满，对受约束不满
一般情况下，物业管理企业与业主说到底是一种市场交易关系，物业管理企业向业主提供（出售）约定的服务，业主向企业支付约定的费用（购买服务）。若物业管理企业提供的服务不合格或业主认定不合格，业主最常用的抗争手段就是拒交或拖欠费用（法律上可上升到履行合同抗辩权）。另外，作为产权人的业主，原本拥有对物业管理的决策权，但其在物业购买和使用过程中经常感受到的只是接受管理与约束。对外来的这种管理约束不满，也是业主拒交、欠费的重要原因之一。
6、其它一些原因
如对收费标准、项目、方式等不满。由于信息不对称、业主自身理解的偏差和接受服务的偏好不同，加之确有物业管理企业为一己之利巧立名目乱收费的现象，业主对物业服务收费标准、项目和收费方式（预收、代收等）不满的情况较为普遍，也会因此拒交服务费。
邻里关系等问题引起。在不少业主的观念里，物业管理企业是全包全管的管家，小区里诸事物业管理企业都应管好服务好。诸如楼上业主装修引起地板漏水、渗水，楼下业主排放油烟，邻居放音乐、装修发出噪声等问题不能及时解决，业主都可能归于物业管理企业服务不好、失职，以此拒交费用。
特权思想作怪。有极少数的业主不交费用，纯粹是因为特权思想作崇，这类人依仗对物业管理企业制约的特权，或与发展商的特殊关系，长时间“吃霸王餐”，赖账不交费用。
受人传染、唆使。业主欠费的直接结果就是导致服务项目减少或品质下降，这样就很容易给规规矩矩交费的人找到口实，以样学样。也有部分小区，一些人会以种种理由唆使他人拒交物业服务费，以达到驱赶物业管理企业或其他目的。
此外还有多方面的宏观和围观层面上的原因。
二、对策分析
物业管理纠纷多的根本原因在于人们对于物业管理认识不足，各方当事人法律地位不明确，而这些又是现有的物业管理模式以及相关法律规范不健全尤其是对物业管理中各方权利义务关系规定不明确导致的。要改变这种现状，必须建立一个完整而合理的物业管理收费体系。
1、深入了解欠费原因，加强与业主的协商沟通，依理依法说服
正如前面所说，业主欠费各有原因，企业应多走访欠费业主，深入了解情况，针对性地多做说服沟通工作。对那些不了解情况、不理解收费道理、不明白收费用场、误解物业管理企业要为建设环节负责的欠费业主，经过解释说服大多数是能够改变态度的。
2、借助业主公约和业主委员会的力量
业主公约是由业主共同订立的有关物业的共有部分和共同事务管理的协议，对全体业主具有约束力。按时依约交费是业主公约规定的每个业主的应尽义务。物业管理企业应充分重视业主公约的作用，宣讲业主公约的精神，积极协助业主组织督促业主履行业主公约，发挥业主公约的基础制约作用。同时，可以诚心诚意并理直气壮的要求业主委员会履行《物业管理条例》赋予其帮助企业追讨欠费的义务。
3、争取业主工作单位、居委会等外部因素的帮助
有时候直接出面交涉无效，另辟蹊径效果可能截然不同。如求助于业主工作单位、居委会等外部力量的帮助，往往能使问题迎刃而解。生活中就有物业管理企业借助于社区小学对学生的宣讲追讨欠费成功的例子。
4、服务项目、流程设计上力求能够区分
如前所述，在一个物业区域，常规性的物业服务类似于公共产品，而公共产品的一个突出特点就是容易搭便车消费，要剔除单个搭便车消费者的成本很高。所以物业管理企业要想在合理合法的范围内对无故欠费者以有效制约，就必须在服务项目、流程设计上力求能够区分，这样就便于像电信服务商等一样，一旦遇有无故或恶意欠费者，马上即可终止对其服务。
5、改进服务、计费方式和收费办法
即企业可以尝试提供弹性服务项目，按项目收取服务费，公开收支账目，给业主以更多、更灵活的选择权和知情权，让业主充分享受到对物业服务的控制权，从而增强交费的主动性。另外企业在具体收费服务时应及时通知，在交费时间、收费方式等方面给业主提供真正的便利。
6、完善物业管理服务合同，严格依约行事
即从一开始就制定双方权利义务明晰的服务合同，详细明确的约定服务范围、项目、标准与收费方式及违约处罚办法等，为后期减少纠纷、方便纠纷解决打下好的基础。这也是在许多外在条件不具备的情况下企业与业主在解决相关问题方面可以着重依赖的途径。
7、在必要催缴的程序后通过法律途径解决
虽然法律解决是一种成本很高（费时耗财伤感情）的办法，但为了对付一些钉子户及不给他人树立榜样也必须采取。可以几个欠费对象一并起诉，并在胜诉后作适当宣传，以传递与无理欠费决不妥协的信息，让少数犹疑者不再心存侥幸。
以上主要是从企业层面探讨解决物业服务收费纠纷的办法，要想全面根本上解决物业服务收费问题，必须发挥政府主导作用，通过社会各个方面的工作，在改变居民消费观念、改变从业人员服务观念；培育充满活力的物业管理市场竞争机制；细化服务标准；完善立法，改进司法，加强执法；健全社会保障体系、加快社会信用体系的建立等多方面付出努力。
三、结论
第一、重视对内管理。良好的内部管理，是企业生存的保障。加强企业内部管理制定规范的管理制度，科学的岗位安排，合理的部门划分，引进专业技术强的管理人才。打造一个优秀的团队，这一点对对于正在形成中的城市花园物业管理是极为关键的。第二、强化对外服务。进一步提高员工的服务意识，为业主提供全方位立体式人性化服务，为业主创造安全、舒适、便捷的生活、工作、学习环境。只有这样才能树立起企业的良好形象，打造物业的经典品牌。四、同发物业 求生存，促发展 同发物业由于开发较早，管理几次变更，历史遗留问题严重，使其生存处在举步维艰的地步。首先，物业陈旧，房屋、设备维修压力大，许多与业主的矛盾，物业是没有能力解决的，这就更加加剧了物业与业主的矛盾。其次，同发物业与公司关系错综，使得其在业主与公司之间艰难的生存。对于同发物业独立生存将是其面临的重点问题。因此，必须在尽量压缩成本的前提下，最大限度的为业主服务，并且协调好各方面的关系，以求的生存促使企业正常运行。总之，物业的品牌之路，尽管面临一系列的问题，但这必将是一条康庄大道，也是生存和发展的必然要求，必将取得成功！
解决物业管理收费纠纷问题，有利于物业管理工作正常地开展，有利于改善城市居民的居住环境，有利于提高城市的文明程度。加强解决物业管理收费纠纷问题，促进物业管理步入健康发展的轨道，具有现实的意义和很强的紧迫性。
