“只要首付30万，就可以买到深圳龙岗的三房！”
这几天，在深圳房产中介圈，一个名叫信城·缙悦城（备案名为信城缙悦花园）的楼盘突然火了。
昨天（2月17日）傍晚，跟随房产中介看了信城·缙悦城的张辉向《每日经济新闻》记者吐槽道，“（现场看房的）人实在太多了，这应该是最近三年来我见过最壮观的（看房）场面，不仅在售楼处外排起了长队，还有不少房产中介在现场直接搞起了直播。”
记者原本已与房产中介高兵预约好今天（2月18日）去信城·缙悦城现场看房，但高兵今天一早就发来推迟看房的消息：“实在不好意思，因为昨天现场人太多，连防暴车都出动了，为了防止出现人多踩踏事件，今天一早我们就接到了开发商的消息，周末两天停止上客，能看房的时候再和您说。”
此后，记者多次拨打信城·缙悦城的售楼处电话，但一直处于“暂时无人接听”状态。
信城·缙悦城项目现场的的看房者图片来源：房产中介供图
开发商减免60万元首付
从多位房产中介推荐的信城·缙悦城信息来看，核心点表现为——“仅需首付30万”“减免60万首付”“龙岗中心城”“月供仅需1万”。
公开资料显示，信城·缙悦城位于深圳市龙岗区龙岗街道五联朱古石片区，户型面积78-115平方米，销售均价为3.95万元/平方米，总价在308万~720万元，最小户型为78平方米三房。该项目于去年4月开盘，预计今年12月底交房。
据信城·缙悦城官微，开发商信城集团是央企中国信达的成员企业，截至2021年底已进入深圳、上海、苏州、长沙等城市，共获取项目11个，总投资规模近300亿元。
深圳某中介在朋友圈发布的信城·缙悦城为客促销信息
“目前是部分楼栋在搞优惠，可以在备案价的基础上，总价直接减掉60万元。比如78平方米的三房295万元起步，原首付是88.5万元，活动期间需要支付的首付不到30万元，剩余部分由开发商垫付，贷款约200万元。”高兵向记者介绍。
也就是说，购房者仅需30万元的首付，就可以“上车”龙岗新房。按照高兵的说法，相当于该房源在总价的基础上直接打8折，原本单价约3.78万元/平方米，优惠后的折合单价仅3.01万元/平方米。
龙岗新房最新房价分布 数据来源：安居客
记者注意到，无论是30万元的首付款，还是单价3.01万元/平方米的单价，在深圳和龙岗都属于“地板”价。据安居客数据，目前深圳龙岗在售为157个新盘，平均价格在4.78万元/平方米，其中价格在3万元/平方米以上的楼盘占比超过7成。
对于开发商送首付的行为，广东省住房政策研究中心副主任、首席研究员李宇嘉2月18日通过微信告诉记者，“降首付是开发商的一种营销策略，一种情况是开发商的实际定价可能就没那么高，另一种情况可能是开发商因急需现金流，想着快点套现。其实，这个盘去年刚开盘时的营销力度也很大了，或许是由于去化不好，才再次加码让利。”
去年曾涉嫌“首付贷”被约谈
事实上，这并非信城·缙悦城项目第一次在深圳市场引发关注。早在去年8月，信城·缙悦城就曾因涉嫌存在“首付贷”“首付分期”等问题被龙岗区住建局约谈。
彼时，不少中介所宣传的信城·缙悦城信息是“0首付”“免息贷100万首付”，如购买78平方米户型只需要交10万元定金，100万元首付由第三方贷款公司垫付，购房者分5年免息偿还，每半年还10万元。
2022年8月信城·缙悦城的宣传信息和海报
不过，该活动推出没多久就被龙岗区住建局所叫停，导致信城·缙悦城所有房源被龙岗区住建局锁定（指房屋处于限制状态或开发商存在违规行为，导致售房系统被区局锁定）。
如今半年过去了，信城·缙悦城项再次引发市场广泛关注，不过这一次的关注重点已经从“0首付”和“免息贷”变成了“减免60万首付”。
对很多深圳的购房者来说，送60万元的首付确实有足够吸引力，因为在平常想30万元“上车”深圳新房基本不大可能，就算在盐田、坪山这类相对远离中心的区域，新房首付款基本都在70万元以上。这或许也是导致该楼盘现场人满为患的主要原因。
不过，信城·缙悦城的此次促销也带来了新问题。据张辉介绍，在昨天的看房现场，除了超多的看房者因为优惠慕名而来外，现场还有人在售楼处外面要求“退钱”。“好像是之前买房的业主没有享受到这么多优惠，估计心里不平衡吧。”
深圳市房地产信息平台显示，信城·缙悦城分别在去年3月29日和7月21日两次获批预售许可证，备案均价为3.95万元/平方米。
信城·缙悦城项目网签情况 来源：深圳市房地产信息平台
记者查询深圳市房地产信息平台数据发现，截至2月18日，信城·缙悦城在2022年3月29日备案的“一、二、三”单元总计522套房源，目前显示为“期房待售”的房源还有128套；而在2022年7月21日备案的490房源（不含商业），仅有少数房源实现了网签。
李宇嘉告诉记者，在预售管理办法里提到，对于新盘售价要根据预售审批价在一定限制内浮动，如果折扣力度超过了15%就需要重新备案。“我觉得对于想买这类折扣较大楼盘的购房者来说，首先关注的指标还是交付，一是能不能顺利交付，另一个是交付质量如何，比如是否会货不对板或者没法办证等。”
（应受访者要求，文中张辉、高兵为化名）
深圳今日0首付购房宣传刷屏，项目紧急发声明……
深圳楼市又扔出一则重磅消息。
今天（8月11日）中午，深圳中介朋友圈开始大规模宣传龙岗区某项目“首付0购三房”，《每日经济新闻》记者从多名中介处确认了这一消息。
图片来源：中介朋友圈
先交10万定金，剩下5年分期
中介白先生在微信告诉记者，该项目是信城缙悦城，可免利息垫首付，明年底交楼。
另一位中介杨经理也通过微信告诉记者，该项目已与他们公司签订代理合同，佣金3个点。
对于具体“0首付”活动详情，杨经理表示，通知是今天发的，定金10万元，第三方小贷公司借给客户最高100万元，放款当天要先还10万元，期限5年，前4年每半年还10万元，最后一年每半年还5万元。活动仅限4栋，暂定8月11日至8月14日。
据悉，信城缙悦城位于龙岗区龙岗街道五联社区朱古石片区，是“五联朱古石片区城市更新单元”的一部分。
《每日经济新闻》记者查询深圳市房地产信息平台显示，项目开发企业为深圳市深润川实业有限公司（下称深润川），物业管理公司为深圳市信城物业管理有限公司。信城缙悦城分别在今年3月29日和7月21日两次获批预售许可证，将推出建面78-96平方米全南向三房，备案均价约39500元/平方米，总价约288万元/套起。
启信宝显示，深润川的股东是深圳鸿卓智投资顾问有限公司（下称鸿卓智）和深圳信城元佑实业发展合伙企业（有限合作），持股比例分别约为99%、1%。而鸿卓智的股东是鸿威广东（香港）有限公司，后者两大主要股东为华建国际实业和信城不动产集团，股比分别约为80%和20%。
房源已被“锁定”
不过，就在中介朋友圈大肆刷屏的同时，信城缙悦城官微在今日下午发出了一份有关“项目首付分期不实信息的严正声明”。
“近期收到客户及同行反馈市场上通过网络等渠道发布关于项目首付分期等不实信息误导购房者。我们一直秉承公平竞争、健康稳定的房地产市场为己任，严格按照相关规定销售项目产品，销售过程中不会有关于首付分期等不实行为。”
图片来源：项目官微
售楼处工作人员也告诉记者，目前还没有确切消息说可以0首付购房。
深圳住建局平台显示，该项目7月份获批的2、3、4栋房源和3月底获批未售的房源均已被“分局锁定”。
官网关于“区局锁定”的状态解释为，指房屋处于限制状态或开发商存在违规行为，导致售房系统被区局锁定。
实际上，记者在采访中还获悉，这已非该项目首次发布关于低首付、垫资买房以及茶水费等相关消息的严正声明。
6月23日，信城缙悦成曾发表一则严正声明，针对近期某些中介为吸引客户出现的低首付、垫资买房等虚假不实宣传,我项目郑重声明:对虚假宣传行为绝不姑息，请各行家规范宣传，切勿为吸引市场关注做出虚假宣传，影响项目工作秩序。
早些时候，该项目销售渠道还曾发出“首付60万，买深圳全南向三房”的宣传海报，并提示是工抵房着急回款，必须7天内准时签约。这也被市场质疑为是变相降低首付。
不过有意思的是，此前有关该项目降价促销或低首付的多次海报，均未标明项目名称，仅仅有项目降价信息。
记者同时就今日“严正声明”消息向某中介公司营销总监求证时，其表示，这个盘很早的时候就可以首付100万元，开发商帮购房者补贴30万-40万元，这次只是把60万-70万元那部分也变成分期了。
对于该则“严正声明”，杨经理表示，之前首付减30万元，我们公司成交了2套。至于成交过程，杨经理表示，首付先交，交完办完手续，开发商再返30万元到客户卡上。
难卖的房子
对于不少项目打出的工抵房、首付分期、首付贷等宣传，华商律师事务所律师周争锋今日在接受记者微信采访时分析，开发商为客户提供首付贷融资、加大购房杠杆、变相突破住房信贷政策，属于增大金融风险行为，本质上是开发商变相融资的一种手段。好卖的楼盘，开发商不可能打出0首付的广告宣传。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，前期不少低首付、垫首付的项目出来辟谣，但事实上，之前这种0首付的项目在深圳也不是没有，反映了目前市场情绪比较低落，信心不足。
“低首付、垫首付等市场行为，涉嫌突破差别化住房信贷政策，放大了杠杆，可能会导致未来出现断供和其他金融风险。”李宇嘉分析认为。
乐有家数据显示，2022年上半年，深圳楼市共卖出2.6万套住宅，同比减少2.8万套。其中，新房住宅网签16126套，环比及同比跌幅均达到4成；二手住宅过户仅9965套，环比2021年下半年跌幅19%，同比跌幅65%。
而进入7月，住宅新房成交相比之前确实略有回暖，但相比过往仍属于低位运行。
据深圳中原研究中心数据，7月新房市场共网签4337套商品房，环比下降19.7%；住宅网签3317套，环比上升10.3%；豪宅网签361套，环比下降29.8%；商办及其它网签615套，环比下降71.1%。
而在这样的市场下，卖房的压力和竞争也就越来越大，深圳7月12个项目获批，其中10个为住宅项目，12个项目入市推售面积51.9万平方米，超3成为龙岗区供应，而市场传出的大规模降价促销等项目也多位于此。
