洛阳市人民政府关于洛阳市2023年度第三十三批乡镇建设用地农用地转用的批复
洛政土〔2023〕78号
瀍河回族区人民政府：
你区《关于洛阳市2023年度第三十三批乡镇建设用地农用地转用的请示》(瀍政文〔2023〕12号)收悉。经研究，批复如下：
一、同意你区拟定的农用地转用方案，将白马寺镇周村社区0.0221公顷集体农用地(全部为耕地)转为集体建设用地，作为洛阳市2023年度第三十三批乡镇建设用地。
二、你区要严格按照土地管理法律法规的规定，进一步落实占补平衡，采取有力措施，提高已补充0.0221公顷耕地的质量。同时，严格落实批后用地程序，确保各类用地项目符合国家产业政策、符合集约节约用地原则、符合规划用途。
附件：
洛阳市2023年度第三十三批乡镇建设用地农用地转用明细表.doc
2023年3月31日
来源：洛阳市人民政府
农用地转为建设用地
建设项目用地审批原则①圈内、圈外用地：建设项目需要使用土地的，必须依法申请使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地。能源、交通、水利、矿山、军事设施等建设项目确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地，可以使用城市建设用地范围外的土地；②一次与分期用地：具体建设项目需要使用土地的，建设单位应当根据建设项目的总体设计一次申请，办理建设用地审批手续；分期建设的项目，可以根据可行性研究报告确定的方案分期申请建设用地，分期办理建设用地有关审批手续。
城市建设用地审批是指按照土地利用总体规划划定的城市建设用地区，由县、市人民政府按土地利用总体规划、土地利用年度计划按批次征用和农用地转用的土地。按《土地管理法》的规定，农用地转用属于国务院批准权限内，而征用土地批准权限属于国务院或省级人民政府，国务院批准农用地转用时，同时批准征用土地，不需再另行办理征用土地审批。
按批次审批程序在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，为实施城市规划占用土地的办理程序：①拟订方案报批。市、县人民政府按照土地利用年度计划拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案，分批次逐级上报有批准权的人民政府；②审查批准。有批准权的人民政府国土资源行政主管部门对农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案进行审查，提出审查意见，报有批准权的人民政府批准；其中，补充耕地方案由批准农用地转用方案的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准；③组织实施。农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案经批准后，由市、县人民政府组织实施，包括征地方案的实施以及按具体建设项目分别供地。
具体建设项目用地审批程序具体建设项目需要占用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地的办理程序：①用地预审。建设项目可行性研究论证时，由土地行政主管部门对建设项目用地有关事项进行审查，提出建设项目用地预审报告；可行性研究报告报批时，必须附具国土资源行政主管部门出具的建设项目用地预审报告；②供地方案报批。建设单位持建设项目的有关批准文件，向市、县人民政府国土资源行政主管部门提出建设用地申请，由市、县人民政府国土资源行政主管部门审查，拟订供地方案，报市、县人民政府批准；需要上级人民政府批准的，应当报上级人民政府；③供地方案实施。供地方案经批准后，由市、县人民向建设单位颁发建设用地批准书；有偿使用国有土地的，由市、县人民政府国土资源行政主管部门与土地使用者签订国有土地有偿使用合同；划拨使用国有土地的，由市、县人民政府国土资源行政主管部门向土地使用者核发国有土地划拨决定书；通过招标、拍卖方式提供国有建设用地使用权的，由市、县人民政府国土资源行政主管部门会同有关部门拟订方案，报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府国土资源行政主管部门组织实施，并与土地使用者签订土地有偿使用合同；④土地使用者应当依法申请土地登记。
城市建设用地范围外建设项目用地审批城市建设用地范围外涉及农用地的建设项目，要经过农用地转用、土地征用和提供建设用地（土地使用权划拨或出让）三个步骤。按《土地管理法》规定，农用地转用批准权属于国务院而征用土地权属于国务院或省级人民政府，国务院批准农用地转用时，同时批准征用土地和建设用地，不再另行办理征地和建设用地审批。农用地转用和征用土地审批都在省、自治区、直辖市人民政府权限内，省、自治区、直辖市人民政府批准农用地转用时，同时批准征用土地和建设用地。农用地转用属于省级人民政府批准权，而征用土地属于国务院批准权限，先由省级人民政府办理农用地转用审批，再报国务院批准征用土地和建设用地。征用土地方案的实施和办理国有土地建设用地使用权的出让或划拨的具体手续，由当地县、市人民政府国土资源行政主管部门负责。其审批程序如下：①用地预审。建设项目可行性研究论证时，由国土资源行政主管部门对建设项目用地有关事项进行审查，提出建设项目用地预审报告，可行性研究报告报批时，必须附具土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告；②用地审批。建设单位持建设项目的有关批准文件，向市、县人民政府国土资源行政主管部门提出申请，由市、县人民政府国土资源行政主管部门审查，拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案，经市、县人民政府审核同意后，逐级上报有批准权的人民政府批准；③供地。农用地转用方案、征用土地方案和供地方案经批准后，由市、县人民政府组织实施，向建设单位颁发建设用地批准书；有偿使用国有土地的，由市、县人民政府国土资源行政主管部门与土地使用者签订国有土地有偿使用合同；划拨使用国有土地的，由市、县人民政府国土资源行政主管部门向土地使用者核发国有土地划拨决定书；④土地登记。土地使用者应当依法申请土地登记。
农用地转为建设用地是指现状的农用地按照土地利用总体规划和国家规定的批准权限报批后转变的建设用地的行为。农用地转为建设用地的依据：①土地利用总体规划；②土地利用年度计划；③建设用地供应政策。
农用地转用批准权限我国对农用地转用实行国务院和省级人民政府两级审批制度，国务院的批准权限为：①国务院批准的建设项目占用农用地的；②省、自治区、直辖市人民政府批准可行性研究报告的铁路、公路、各种管线及大型的能源、交通、水利等基础设施需要在城市建设用地区外单独选址的项目用地；③直辖市，省、自治区人民政府所在地城市，城区人口在100万以上的其他城市，以及国务院指定的其他城市扩张用地。省级人民政府的批准权限为：①除了报国务院审批之外的其他城市的市区扩张用地的；②县和县级市所在的城镇及其他镇建设扩张用地的；③地、市以下政府批准可行性研究或建设项目需要占用农用地的。
乡镇（村）建设用地审批在土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地范围内，为实施村庄、集镇规划占用土地的，由市、县人民政府拟订农用地转用方案、补充耕地方案，依照城市建设用地范围内的建设用地审批程序办理。
乡镇（村）企业、乡镇（村）公共设施和公共事业用地审批①由农村集体经济组织或建设单位，向市、县人民政府国土资源行政主管部门提出用地申请；②国土资源行政主管部门按照国家有关规定进行审查后，按照省、自治区、直辖市的规定报有批准权的人民政府批准。涉及农用地转用的，应当先行办理农用地转用手续；③建设用地经依法批准后，由市、县人民政府国土资源行政主管部门通知申请用地单位，并组织实施。申请用地单位应当按照国家有关规定履行开垦耕地义务和缴纳有关费用；④工程竣工后，由市、县人民政府国土资源行政主管部门进行验收，并办理土地登记，核发集体建设用地使用证。
农村村民建住宅用地的审批①由村民向农村集体经济组织或村民委员会提出申请；②经村民会议讨论，乡镇人民政府审核，报县、市人民政府批准。涉及占用农用地，应当先行办理农用地转用手续；③经依法批准后，由县级人民政府国土资源行政主管部门逐级通知申请用地者，并组织实施；④住宅建成后，由县级人民政府土地主管部门进行验收，并办理土地登记，核发集体建设用地使用证。农村村民出卖、出租住宅后，再申请宅基地的，不予批准。
建设项目用地供地方案供地方案的内容：供地方式、供地面积、土地用途、土地有偿使用费的标准和数额等。供地方案应符合的条件：①符合国家的土地供应政策；②申请用地面积符合建设用地标准和集约用地的要求；③以划拨方式供地的，符合法定的划拨用地条件；④以有偿使用方式供地的，供地的方式、年限、有偿使用费的标准和数额符合规定；⑤符合规划，界址清楚、面积准确。
征用土地方案征用土地方案的内容：征用土地的范围、种类、面积、权属、土地补偿费和安置补助费标准，需要安置人员的安置途径等。
农用地转用方案农用地转用方案的内容：占用农用地的种类、位置、面积、质量等。农用地转用应符合的条件：①符合土地利用总体规划；②确属必须占用农用地并符合土地利用总体规划确定的控制指标；③占用耕地的，补充耕地方案符合土地整理开发规划，质量符合规定要求；④单独办理农用地转用的，必须符合单独选址条件。
耕地补充方案耕地补充方案的内容：补充耕地或者补划基本农田的位置、面积、质量，补充的期限、资金落实情况等，并附具相应的图件。耕地补充方案应符合的条件与农地转用方案相同。
建设用地批准书是建设单位或个人的用地申请按照法律程序经批准后，由市、县人民政府向建设用地单位或个人颁发的准予使用建设用地的证件，是建设单位或个人依法使用土地进行开发建设的法律凭证。建设用地批准书的内容：用地单位名称、建设项目名称、批准用地机关及批准文号、批准用地面积、土地所有权性质、土地取得方式、土地用途、土地坐落、四至、批准的建设工期、批准书的有效期等。批准书在建设项目施工期内有效，如施工期需延长，建设用地单位应在有效期期满前30日内向原发证机关申请办理延长有效期手续。
划拨用地以下项目用地，由建设单位提出申请，经有批准权的人民政府批准，可以划拨土地使用权：①国家机关用地和军事用地；②城市基础设施用地和公益事业用地；③国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；④法律、行政法规规定的其他用地。
征用土地是国家因社会公共利益的需要，强制将集体所有土地转变为国有土地并依法给予经济补偿的行为。征用土地必须具备的条件：①征地是一种政府行为，是政府专有的权力，其他任何单位和个人都没有征地权；②必须依法取得批准；③必须依法对被征地单位进行补偿和劳动力安置；④被征地单位必须服从，不得阻挠；⑤征地行为必须向社会公开，接受社会监督。
征用土地的批准权限征用下列土地的，由国务院批准：①基本农田；②基本农田以外的耕地超过35公顷的；③其他土地超过70公顷的。除上述规定以外的土地，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。
征用土地公告制度包括征用土地公告和征地补偿、安置方案公告。根据《土地管理法》规定，征用土地方案依照法定程序批准后，由被征用土地所在地的市、县人民政府将征用土地方案予以公告并组织实施，被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内，持土地权属证书到当地人民政府国土资源行政主管部门办理征地补偿登记；征地补偿安置方案确定后，有关地方人民政府应当公告，并听取被征地的农民集体经济组织和农民的意见；被征地的农民集体经济组织应当将征用土地的补偿费用收支状况向本集体经济组织的成员公布，接受监督。
国有土地供地两种方式国有土地使用权的提供方式：①国有土地有偿使用方式，即国家将一定年限内的土地使用权提供给单位和个人使用，而土地使用者按照土地有偿使用合同的规定，一次或分年度向国家缴纳土地有偿使用费。国有土地有偿使用的方式有土地使用权出让、土地使用权租赁和土地使用权作价出资或者入股三种。②国有土地使用权划拨方式。
国有土地使用权出让是指国家将一定年限内的土地使用权让给土地使用者，由土地使用者一次性向国家支付土地使用权出让金和其他费用的行为。土地使用权出让的年限通过国有土地使用权出让合同来约定，但最高年限有具体规定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。在土地使用期限内，土地使用者应当按国家规定和合同约定的用途使用土地，也可以依法转让、出租和抵押。土地使用期届满，如果仍需继续使用可以依法重新申请，批准后重新签订使用合同。否则国家依法收回土地。目前，国有土地出让的方式一般有招标、拍卖和协议三种形式。
国有土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。土地使用者通过与县级以上人民政府国土资源行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，按规定支付租金并完成开发建设后，经县级以上国土资源行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可以转租、转让或抵押。
国有土地使用权作价出资或入股是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出租土地使用权的规定转让、出租、抵押。
国有土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。其主要特点：①划拨土地使用权没有期限的规定；②划拨土地使用权不得转让、出租、抵押；③对划拨土地使用权用途不得改变，要改变用途需经批准；④取得划拨土地使用权，只需缴纳国家取得土地的成本和国家规定的税费，不要缴纳土地有偿使用费。
土地使用权收回是指当出现某种法律事实时，依法收回用地单位或者个人使用的国有土地使用权。《土地管理法》规定，有下列情形之一的，经原批准用地的人民政府批准或有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：①为公共利益需要使用土地的；②为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；③土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；④因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；⑤公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。
农村集体土地使用权收回是指当出现某种法律事实或原因时，经依法批准可以收回农村集体的建设用地使用权。按《土地管理法》规定，农民集体土地使用权收回的范围：①为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，经批准，农村集体经济组织可以收回集体建设用地使用权；②不按照批准的用途使用土地的；③因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。收回农民集体土地使用权由农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准。
临时用地是指工程建设施工和地质勘查过程中一些暂设工程和临时设施所需临时使用土地的行为。对临时用地的要求：①必须经过批准，并与土地所有者和原使用权人签订临时使用土地合同，其内容包括使用的范围、用途、补偿标准及补偿方式、使用期限、对土地恢复措施等；②必须给土地所有者或原土地使用者予以一定补偿；③不得建永久性建筑物；④使用期限一般为2年，确需超过2年的，经批准机关批准，可适当延长使用期限。
乡（镇）村建设用地包括原有的农民集体土地中的建设用地和经依法办理了农用地转用手续的农用地。
集体建设用地的范围按《土地管理法》规定，集体建设用地的范围：①兴办乡镇企业使用本集体经济组织农民集体所有的土地；②农村村民建住宅使用本集体所有的土地；③乡（镇）村公共设施和公益事业建设使用农民集体所有的土地，包括农村道路、水利设施、学校、通讯、医疗卫生、敬老院、幼儿园、村委会办公室等。
农民集体建设使用土地的原则乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业和农村村民建住宅，使用农民集体所有的建设用地必须遵循以下原则：①必须符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划；②必须依法取得县级以上人民政府批准；③建设占地与农村土地整理挂钩，严格控制占用耕地。
土地市场是指土地交易活动和场所的总称。土地交易包括土地出租、土地出让、土地转让以及土地抵押等活动。
土地价格是指土地使用权在出让、转让等交易活动中一次性支付的多年地租的现值总和，是土地使用权在经济上的实现形式。土地价格实质上并不是土地的购买价格，而是土地权利和预期收益的购买价格，即地租的资本化。
基准地价是指政府对城镇土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的土地使用权平均价格，是各种用途土地使用权区域平均价格，对应的使用年期为各用途土地的法定最高出让年限。基准地价的表现形式有级别价、区片价和路线价三种。基准地价由政府组织或委托土地评估机构评估，评估结果经市、县人民政府认可并报上级人民政府批准后，由市、县人民政府公布。
标定地价是人民政府根据管理需要评估的具体宗地在正常经营管理条件下某一期日的土地使用权价格，它是人民政府出让土地使用权时确定出让金额的重要依据。标定地价经市、县人民政府审定后，即可由市、县人民政府国土资源行政主管部门向社会公布。
宗地地价是指具体宗地在某一期日的土地使用权价格。
地价指数是指运用一定的统计方法将特定区域一定时期内的地价水平换算成相对于某一基准日期地价水平相对百分比的指数。
土地使用年期是指土地交易中契约约定的土地使用年限。
容积率是指一定区域范围内，建筑物的总面积与整个宗地面积之比。容积率的大小直接影响土地利用程度的高低。一般说来，容积率越高，土地利用效益就高，从而地价也就相应地提高。
土地估价机构是指从事土地估价工作的部门。土地估价机构资格实行分级制。A级土地估价机构，可在全国范围内从事土地估价工作；B级土地估价机构，只能在估价机构所在地的行政区域内从事土地估价工作。
国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府国土资源行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。主要有招标、拍卖、双方协议三种方式。
招标出让国有土地使用权是指市、县人民政府土地行政主管部门（出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。
拍卖出让国有土地使用权是指出让人发布拍卖公告，由竞卖人在指定时间、地点进行竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。
协议出让国有土地使用权是指出让人与受让人双方就出让土地使用权所涉及的有关事项，如出让土地的面积、用途、年限、出让金、土地使用条件等反复协商达成一致并签订土地使用权出让协议的过程。
挂牌出让国有土地使用权是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。
招标拍卖挂牌出让文件是指出让人根据招标拍卖挂牌出让地块的情况编制的文件。该文件应当包括招标拍卖挂牌出让公告、投标或者竞买须知、宗地图、土地使用条件、标书或者竞买申请书、报价单、成交确认书、国有土地使用权出让合同文本。
招标拍卖挂牌公告内容应当包括下列内容：①出让人的名称和地址；②出让宗地的位置、现状、面积、使用年限、用途、规划设计要求；③投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的办法；④索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点及方法；⑤招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等；⑥确定中标人、竞标人的标准和方法；⑦投标、竞标保证金；⑧其他需要公告的事项。
投标、开标程序投标、开标依照下列程序进行：①投标人在投标截止时间前将标书投入标箱。招标公告允许邮寄标书的，投标人可以邮寄，但出让人在投标截止时间前收到的方为有效；标书投入邮箱后，不可撤回。投标人应对标书和有关书面承诺承担责任。②出让人按照招标公告规定的时间、地点开标，邀请所有投标人参加。由投标人或者其推选的代表检查标箱的密封情况，当众开启标箱，宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。投标人少于三人的，出让人应当依据本规定重新招标。③评标小组进行评标。评标小组由出让人代表、有关专家组成，成员人数为五人以上的单数。评标小组可以要求投标人对文件作出必要的澄清或者说明，但是澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质内容。评标小组应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审。④招标人根据评标结果，确定中标人。
土地入股是指土地权利人将土地使用权和投资者的投资共同组成一个公司或经济实体，入股各方再从盈利中取得各自的报酬或收入。
土地使用权出让金是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，土地使用者一次性或分次支付的一定数额的货币款。
土地收购储备制度是指由政府依照法律规定，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市总体规划，通过收回、收购、置换和征收等方式取得土地，直接或进行前期开发后储备，并以公开招标、拍卖等方式按需供应土地，调控各类建设用地需求的制度。
土地收购储备范围①新增建设用地中用于经营性开发的土地；②已列入危旧房改造计划的土地；③因单位搬迁、解散、撤销、破产、兼并或其他原因调整出的原划拨国有土地，包括原有城市基础设施改造中调整出来的划拨用地；④依法收回的闲置土地；⑤政府依法收购和调整的国有土地；⑥土地使用权期限已满、政府依法收回的土地；⑦以出让方式取得土地使用权后不能继续履行出让合同、又不具备转让条件的土地；⑧土地使用者要求政府收回的土地；⑨市区范围内无合法使用权的国有土地；⑩其他依据法律、法规可以收回的国有土地。
涉及农用地转用或者土地征收的，必须经国务院批准。
根据《中华人民共和国土地管理法》
第三十五条 永久基本农田经依法划定后，任何单位和个人不得擅自占用或者改变其用途。国家能源、交通、水利、军事设施等重点建设项目选址确实难以避让永久基本农田，涉及农用地转用或者土地征收的，必须经国务院批准。
禁止通过擅自调整县级土地利用总体规划、乡（镇）土地利用总体规划等方式规避永久基本农田农用地转用或者土地征收的审批。
扩展资料
根据《中华人民共和国土地管理法》
第三十三条 国家实行永久基本农田保护制度。下列耕地应当根据土地利用总体规划划为永久基本农田，实行严格保护：
（一）经国务院农业农村主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油、糖等重要农产品生产基地内的耕地；
（二）有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田和已建成的高标准农田；
（三）蔬菜生产基地；
（四）农业科研、教学试验田；
（五）国务院规定应当划为永久基本农田的其他耕地。
各省、自治区、直辖市划定的永久基本农田一般应当占本行政区域内耕地的百分之八十以上，具体比例由国务院根据各省、自治区、直辖市耕地实际情况规定。
参考资料来源：全国人民代表大会-中华人民共和国土地管理法
