房改房买卖合同的效力确定方法:
1、福利房是计划经济制度的产物，以单位福利的形式，分配给个人的房福利房同样有房产证，就是上市交易有时间限制，一般需要五年;
2、房改房又叫做已购公房，是指享受国家房改优惠政策的住宅。即居民将现住公房以标准价或成本价扣除折算后购买的公房。房改房又分为成本价、标准价、央产房等类型，每种类型的房屋交易方式都有所不同;
3、对于该类房屋，如果出让者拥有独立的产权证，其与第三人签订的买卖合同效力不应受该单位规定的影响，单位基于职工福利的考虑，
如何确定房改房买卖合同的效力
福利房是计划经济制度的产物，以单位福利的形式，分配给个人的房福利房同样有房产证，就是上市交易有时间限制，一般需要五年。房改房又可以叫做已购公房，是指享受国家房改优惠政策的住宅。即居民将现住公房以标准价或成本价扣除折算后（旧住宅还要扣除房屋折算）购买的公房。房改房又分为成本价、标准价（优惠价）、央产房等类型，每种类型的房屋交易方式都有所不同。 我们认为，对于该类房屋，如果出让者拥有独立的产权证，其与第三人签订的买卖合同效力不应受该单位规定的影响，因为，单位基于职工福利的考虑，规定 福利房职工在5年内不得转让，但该规定仅在单位与职工(出让者)之间具有约束力，对买受人不应具有约束力。出于交易安全性的考虑，不应否定该类买卖合同的 效力。至于单位规定的执行问题，单位可直接追究该职工的违约责任
房改房买卖合同纠纷在有效性上，怎样处理
您好，房改房买卖协议作为民事合同，其内容只要不违反法律和行政法规的强制性规定，就应有效。购买房改房确实属于职工应当享受的一种福利，既然作为职工，就有权利享受此种福利。约定职工于离职时房屋由单位收回，实质上就是约定单位有权于职工离职时取消职工在职时已享受的福利，这对职工尤其是工作时间较长的确实不太公平，职工当然不会自愿接受这种条款。但是，房改房所包含的福利中既有国家福利的成分，也有单位福利的因素，实际上不同单位之间支配的房屋资源差别很大，单位对房屋分配有一定的自主权，可以在不违背法律和房改政策的情况下结合本单位实际情况制定自己的分房方案。在房屋资源不能满足全部职工分房需求的情况下，此种方案有其合理性，是单位行使分房自主权的表现。
房改房的买卖有效吗?
房改房的买卖未经单位同意出售有效吗? [案情简述] 彭某在一次房改中买到了现有的一所房屋，当时是以成本价购买的，并领有私房所有权证和划拨土地使用权证。后来，彭某因资金需要，将此房卖与董某，并办理了房屋所有权过户手续。2009年彭某卖出去的房子被规划为拆迁的范围，并且开发商给出的补偿价远高于当初彭某收取所卖的房款。彭某认为，自己卖出的房屋是房改房，出卖时未经单位同意，且未办理土地变更登记，所以房屋买卖应该不能成立。彭某要求确认其与董某间的房屋买卖合同无效，拆迁补偿款应由彭某自己获得。为此，双方发生纠纷。 房改房的房屋买卖合同效力： 房改房在交易方面确实与商品房有所区别。一般来说，职工个人取得房改房产权时支付的价款都不是房屋的市场价，而是标准价或者成本价。职工以标准价取得的产权只有部分产权，与出售单位构成共有关系，以成本价取得的产权是完全产权，房屋归职工个人所有。但在两种产权类型下，房屋所占土地一般还都是划拨土地，即实际上职工个人在从单位购房时并没有缴纳土地出让金。 1999年出台的《河南省已购公有住房和经济适用住房上市交易管理暂行办法》，标志着河南省大部分地区都放开了已售公房的交易市场。该《办法》第八条规定，以成本价购买的公有住房和以标准价购买的公有住房可以上市交易。第十条规定，已购公有住房上市交易时，房屋产权人应到房地产交易市场办理上市确认和交易手续。办理手续时应持身份证明和房屋所有权证，提供房屋产权共有人同意上市交易的书面意见，居民个人拥有部分产权的住房，还应当提供原产权单位同意上市交易且在同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面意见。该《办法》还规定，已购公有住房上市交易，应缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款，由土地管理部门负责办理土地使用权转移登记。 房改房买卖的注意事项： 购买房改房首先要验证原产权人是否有产权证，房改房的产权证是否可靠，是否被用于抵押、典当等，这可以通过房管部门查验便一目了然。假如有人以种种借口解释拿不出产权证正本而只能给复印件，那就要提高警惕了，以防上当受骗。在查验产权证时，还要注意产权证上的名字，房主与卖房人是否同一个人?若不是同一个人，则必须搞清他们之间是什么关系?这种关系是否可靠?特别是，产权证的产权分配比例必须明确，如标准价购买的公房出让时存在按成本价补足费用或者与原单位按比例分成的问题，此外，有的房改房系夫妻共同财产或家庭共同财产，购买时必须了解清楚，以免引起不必要的纠纷。 其次，按规定，房改房在同等价格条件下，原产权单位拥有优先购买权。因此，房改房上市交易必须经原产权单位的同意方可进行转卖。同时还要明确是否与原产权单位确认利益分配办法。如标准价购买的公房出让时存在按成本价补足费用或者与原单位按比例分成的问题。需要特别指出的是，军产、院产、校产的公房一般与本单位的办公场所在一个大院里，这些单位一般被列为特殊单位，有些可能不宜有外人入住，这种公房在单位没有同意之前，不可能取得上市资格。购房者应对此进行必要的查询，明辨真假。
房改房是大产权还是小产权？安置房买卖合同怎么写有效？
房改房是大产权还是小产权？
房改售房在没有任何归属于本人以前是大产权，房改售房严苛上面有产权，是国有土地上建房产，因为政策缘故把产权归入本人罢了，有政策优惠。房改售房期满以后是能够续签的。
房改房买卖需要注意的事项选购房改售房首先认证原产权人是否存在产权证，房改售房的产权证是不是靠谱，是不是被用来质押、当铺等，这能通过房管部门检查便一目了然。倘若有些人以各种托词表述出不起产权证原件而只有给影印件，那么就要保持警惕了，防止受骗上当。在检查产权证时，需注意产权证里的名称，
屋主与卖房子人是不是同一个人?要不是同一个人，则需弄清彼此之间是什么关系?这种关系是不是靠谱?尤其是，产权证书的产权比例务必确立，如基准价选购的公房转让时存有按出厂价补充花费或与原单位按比例分成问题，除此之外，有些房改售房系夫妻共有财产或家庭共同财产，购买的时候务必考虑清楚，以免造成不必要纠纷案件。
次之，按照规定，房改售房在相同价格条件下，原产权单位有着优先权。因而，房改房上市买卖必须经过原产权单位的允许即可进行出售。同时也要确立是不是和原产权单位确定利润分成方法。如基准价选购的公房转让时存有按出厂价补充花费或与原单位按比例分成问题。
要特别注意的是，军产、院产、校出产公房一般与本单位的办公场地在一个大院，这种单位一般被列入独特单位，有一些很有可能不适合有别人搬入，这类公房在单位并没有允许以前，不太可能获得上市资格。买房者应对于此事进行相应的查看，明辨真假。
安置房买卖合同怎么写有效？1、合同书当事人双方：出卖人(甲方)：__(下称甲方)身份证号：__(房屋一共有产权人)身份证号码码________(房屋一共有产权人)之上______人都是合同规定中上述房屋的一共有产权人。购房人(乙方)：_______(下称乙方)身份证号：___。
2、房屋的相关情况：甲方拆迁补偿安置房屋座落在___，安装房屋总面积为______平米，房屋主要用途为住房。合同规定中上述房屋为甲方拆迁房，是甲方的家庭共同财产。该房屋并没有产权纠纷案件，不会有房屋质押，债务，以及其它权利瑕疵。买卖后若有以上未清事宜，由甲方担负，乙方不辜负任何责任。
3、安装房屋交易总面积为_____平米，按元/每平米计费，总共rmb___________元整(英文大写：____拾____万____仟____佰____拾____元整)，但实际上安装房屋不够甚至超过平米，按照实际总面积元/平方米计算总购房款，多还少补。
4、安装房屋交易双方允许首付rmb万余元整交货甲方，首付在签署合同当日付款。尚欠购房款分二期结清：第一期支付元，在2015年12月30日前结清，第二期(余款)7万在该房产二证宣布改名产权过户给乙方后结清。甲方的银行帐号：开户银行账户名称账户。乙方可现金结算给甲方还可以将购房的钱存进甲方上述账号。
5、对本房屋之后需办理房屋产权证，土地使用证等其他办理手续，经双方商议，按以下承诺开展。因为实际缘故，本住宅小区房地产临时无两证，乙方对此甲方所需售卖房产进行了深入了解自行选购该房，经双方协商一致，改名时及更名后办理证件所形成的一切税金及其它各项费用均由乙方担负，产权证做好后归乙方全部。
房改房买卖合同是否因未办上市许可而无效
于某与刘某2006年底结婚。婚后，于某购买了单位的房改房，而其妻子刘某在婚前也购买了本单位的房改房。2010年，于某决定出售后买的那套房改房，遂根据当地房改政策的规定向房改部门申请房改房上市交易。房改部门审查后认为，根据相关房改政策规定，于某夫妇均购买了房改房，并且已经超过应享受的房改房面积标准，必须补缴超标价款8万元才能取得上市交易许可证。于某未去补缴相关款项，在房屋没有办理上市交易许可的情况下，于某决定先把房屋卖掉再说。2011年底，蒋某看中了于某的房子。双方很快就签订了购房合同。合同约定，于某将其名下的一套房屋售予蒋某，蒋某按房屋现状购入并过户，房屋总价32万；房屋过户税费由于某负担，房改房上市前的公示费、超标费由蒋某负担。之后，蒋某交纳了定金1万元以及预付房款5万元。然而在履行过程中，蒋某发现于某的房屋由于没有办理上市交易许可而无法办过户手续。纠纷发生后，蒋某遂向法院起诉，要求判令解除双方合同、被告于某返还购房款及利息，并承担双倍返还定金的责任。 被告于某答辩称，房改办要求补缴超标款有误，本案讼争的房屋是具有福利性质的房改房，必须经房改部门审批才能上市交易。由于讼争的房屋未获审批上市，双方的买卖合同无效。 【分歧】 本案在审理中出现两种观点： 第一种观点认为，双方合同无效。本案讼争的房屋是具有福利性质的房改房，必须经政府房改部门许可才能上市交易，属于需要政府审批的合同类型。由于本案中讼争的房屋未获房改部门审批，发放上市许可，双方的买卖合同应属无效。 第二种观点认为，原告与被告双方签订的房屋买卖合同并未违反法律、法规强制性、禁止性规定，应属有效。被告未履行合同约定的交付房屋、办理过户手续等义务，导致原告无法实现合同目的。本案应支持原告的解除双方合同的主张，并判令被告退还购房款及利息，并双倍返还原告定金。 【审判】 法院审理后认为，原告与被告双方签订的房屋买卖合同有效，被告未履行合同约定义务构成违约，遂判决：被告返还原告购房款5万元及其利息，并双倍返还原告定金2万元。一审判决后，被告不服上诉，桂林市中级人民法院终审判决：驳回上诉，维持原判。 【评析】 笔者同意第二种观点。其理由如下： （一）原、被告之间的房屋买卖合同，是双方的真实意思表示，不违反法律、法规强制性、禁止性规定，因此，房屋买卖合同是合法有效的。双方当事人应按合同履行权利义务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第九条规定“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”讼争的房屋没有办理上市交易许可，只是导致无法办理房屋过户手续，而并不影响合同的效力。法律、法规并没有规定，房改房买卖合同必须办理上市交易许可后才生效，因此，本案中的房屋买卖合同是有效的。 事实上，被告并无权主张合同无效，反而是原告有选择合同有效与否的权利。被告于某在签订合同之前已明知标的房应补缴超标款才能上市交易，其在交易时隐瞒了其未办上市交易证的重要事实，其行为存在欺诈。《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定，“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。” 同时第二款规定“当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销”。根据上述规定，原告可以因被告欺诈行为而主张合同无效，即行使合同撤销权，当然也可以选择承认合同效力。本案中原告显然选择了继续承认合同的效力，这是其正当处分自己的的民事权利。 （二）被告未办理房改房上市交易的许可，违反了合同义务。根据双方签订的房屋买卖合同约定，原告的义务是按照约定给付房款，而被告的义务则是交付房屋。而且被告所交付的房屋，必须是能够满足交易需要的。根据房改房法规及政策规定，被告的房改房只要补缴超标款，就可以获得上市交易许可，并可办理过户手续。但被告坚持不愿办理许可手续，是其单方行为导致整个合同最终无法履行，交易无法实现，损害了原告的合同利益。因此，原告主张被告违约并承担违约责任是有事实和法律根据的。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还金。”这就是合同法的定金罚则。
尚未办理房产证的房改房买卖合同有效吗
准备资料去当地房管局就可申请办理。
一、办理条件：
购房者通过交易,取得房屋的合法所有权,可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利，即可办理。
二、办理材料：
1、盖章的申请表
2、房屋买卖合同
3、签订预售合同的买卖双方关于房号、房屋实测面积和房价结算的确认书
4、测绘表、房屋登记表、分户平面图两份
5、专项维修资金专用收据
6、契税完税或减免税凭证
7、购房者身份证明(复印件核对原件)
8、房屋共有的提交共有协议
9、银行的提前还贷证明
三、办理流程：
1、确定开发商已经进行初始登记
2、到管理部门领取并填写《房屋(地)所有权登记申请表》
3、向登记部门申请对房屋面积进行测绘，并提交拿测绘图(表)
4、领取相关申请文件
5、缴纳公共维修基金、契税
6、提交申请材料
7、按照规定时间领取房产证
四、办理时限及费用：
办理时限：法定办理时限30个工作日。
办理费用：居民住宅每套80元，如有共有权证增收工本费10元/本。
总结：买房时的合同，发票，契税证，完税证，维修基金发票都要留好，办理房证时均会用到，在对待办理房产证的问题上，购房者务必要注意，避免栽跟斗。
房产买卖契约签了有法律效力吗?
房产买卖契约等同于房屋买卖合同，有没有法律效力需要视具体情况而定，依据《合同法》法律规定只要是不符合合同可撤销，合同无效的法定条件，就是属于有效合同就具有法律效力。
房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。房屋买卖合同的法律特征既有买卖合同的一般特征，也有其自身固有的特征。这主要表现为：
（1）出卖人将所出卖的房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应的价款。
（2）房屋买卖合同是诺成、双务、有偿合同。
（3）房屋买卖合同的标的物为不动产，其所有权转移必须办理登记手续。
（4）房屋买卖合同属于法律规定的要式法律行为。
扩展资料：
第一、法律生效的范围。包括：
时间效力，指法律开始生效的时间和终止生效的时间；空间效力，指法律生效的地域(包括领海、领空)，通常全国性法律适用于全国，地方性法规仅在本地区有效；对人的效力，指法律对什么人生效，如有的法律适用于全国公民，有的法律只适用于一部分公民。
第二、通常，法律效力可以分为规范性法律文件和非规范性法律文件的效力。规范性法律文件的效力，也叫狭义的法律效力，指法律的生效范围或适用范围，即法律对什么人、什么事、在什么地方和什么时间有约束力。
第三、本章所讲的法律效力，即狭义的法律效力。非规范性法律文件的效力，指判决书、裁定书、逮捕证、许可证的法律效力。
第四、法律对人的效力在世界各国的法律实践中先后采用过四种对人的效力的原则：属人主义，即法律只适用于本国公民，不论其身在国内还是国外；非本国公民即便身在该国领域也不适用。
属地主义，法律适用于该国管辖地区内的所有人，不论是否本国公民，都受法律约束和法律保护；本国公民不在本国，则不受本国法律的约束和保护。
参考资料来源：百度百科-法律效力
