版权 ｜ 克而瑞厦门区域
前言
2022年前三季度，受到外部环境的加压，市场购房政策不断放松，城市及企业加速分化和调整。在市场表现上，闽西南四城成交量均有不同程度的萎缩，企业销售业绩下滑明显。在此环境下，亦有企业争先保持较高的市场份额，在趋冷的环境大势下取得了不错的成果，而在四季度多个项目亮相待发，市场有望迎来新机。
闽西南榜单
单数据说明
1.权益榜数据口径：是以企业股权占比为口径，即：若某项目为多家房企合作，则该项目的业绩按照股权占比计入相应企业；
2.操盘榜数据口径：是以企业操盘为口径，即若某项目为多家房企合作开发，则该项目的业绩仅归入操盘企业；
3.全口径榜数据口径：指企业集团连同合营公司及联营公司所有项目业绩的累计值，不考虑权益和操盘，不包含代建；
4.区域范畴：厦门全市、漳州全市、大泉州（泉州市区、晋江市、石狮市、南安市、安溪县）、龙岩市区；
5.项目属性：企业榜统计数据为商品房数据，包含商品住宅、商业、办公、车位/车库等所有在售物业类型；项目榜统计数据为商品住宅备案数据，包含普通住宅及别墅；
6.数据来源：涉及销售金额及销售面积均为签约备案数据，剔除退房数据；
7.统计时间：2022年1月1日-9月30日。
榜单解读
No.1
成交总量创下新低
市场进入长期盘整
截止第三季度，闽西南四城商品住宅共成交669.6万㎡，同比下跌53.8%；成交金额1056.30亿元，同比下跌54.4%，量价跌幅超半；除漳州维持相对较小跌幅外，其余城市跌幅均超过50%，其中龙岩成交量同比下跌达到74.3%，市场降幅扩大趋势已成。
从本年度来看，市场成交主力仍集中在二季度，三季度泉州因无货量支撑下跌46.7万㎡，漳州在中心板块新盘入市的因素下成交量得到较好的维持，而厦门虽然供应大幅上涨，但成交量不升反降，市场分化加剧，而龙岩季度成交则跌至不足10万㎡，寒潮持续。
在全国市场形势的影响下，传统的金九银十均已无市场加成，在季度末，不少楼盘为加快资金回笼，缩短项目周期推出不同的方式的以价换量，四季度市场成交有望有所反馈。
No.2
四城内部分化加剧
企业拿地更为慎重
整个三季度闽西南四城并未迎来市场回暖，即便各城在政策层面不断放宽，但整体回落趋势依旧明显，三季度末成交有所翘尾但幅度有限。单独从各城市来看，分化已经持续加热，城市内部已步入内卷化严重的激烈竞争中。
【厦门】今年前三季度市场整体表现平淡，不仅是入市项目锐减且入市时间较为集中，同时去化速度也明显放慢。其中岛外多以非核心板块项目入市为主，去化率始终缓慢，难以支撑市场成交量的回升；岛内则进入红海竞争，多盘集中放量蓄客难度增加，购房门槛不断下调，开盘节奏及去化速度亦呈现明显放缓趋势。进入三季度整体表现供过于求，市场上行承压，需求乏力，政策信号频繁释放，但市场提振的效果有限。
【漳州】前三季度平稳维持，但除核心板块外其余项目成交始终表现不温不火，在女排娘家基地四盘入市下带动了热销，但由于体量不足，能起到的反弹作用有限。作为内生型市场，漳州楼市以本地自住性需求为主导，产品相对单一，不同层次客户需求有所压抑。2022年以来，中心城区优质宅地增量，高端改善型市场迎来新鲜血液，随着供应的调整，未来市场有望整体迎来升级重塑。
【泉州】前三季度成交维持相对高位，三季度供求量的大幅下滑，除受整体市场环境影响之外，还受到了供应结构的影响，近年来泉州供应持续下调，核心区域无盘可供，外围刚需板块艰难撑市，均呈现核心区域项目客户接受度高，但供应短缺；由于三季度蓄客难度较大，部分项目延期至四季度入市，加之房企年终业绩压力的倒逼，届时成交量大概率将短期回升。
【龙岩】前三季度龙岩市区商品住宅供求骤降，供应同比下跌60.7%，成交量同比下跌74.3%，大量库存房源囤积，市场供过于求严重，且仍有超二十个地块待入市，可见未来市场去化压力之大。三季度得益于龙津湖畔的德兴津湖熙悦开盘入市，单月成交达到4.05万㎡，最低成交则下探至9月的2.48万㎡，即使核心区域项目入市已表现了较好的去化速度，但已无法再现抢房盛况，个别头部国企及本土实力民企保持领跑态势，大部分房企出现掉队现象。
从土地市场来看，各城土拍形势不容乐观，民企全面撤退，国企拿地谨慎，地方平台开启兜底模式。
厦门除岛内地块相对热门外，岛外地块大多以国企兜底，而岛内地块溢价亦呈走低趋势，企业拿地愈发谨慎，同时对于非核心板块基本排除拿地可能，预计未来兜底模式将持续。
泉州则是由于出让土地素质一般，回购或含自持地块较多，优质商住用地依旧受追捧，但占比较少，多为地方平台公司拿地为主。漳州市场经历五次土拍，除年初的女排娘家地块带来热度外，其余均以地方平台公司兜底遇冷收场；龙岩则是无外来房企拿地，均为地方企业拿下，即便是龙津湖的核心地块也并未激起市场波浪，对于现下库存高企的外来房企来说，市场信心不有待重建。
整体来看，闽西南四城土地市场冷热不均，但殊途同归，企业观望情绪浓厚，在市场不确定性的影响下，更为偏向精准拿地、有效拿地，只有优质土储才能撬动企业的口袋。
No.3
超百亿房企缩至2家
企业进入战略调整期
前三季度，随着各城成交量的萎缩，企业业绩也随之大幅放缓。与去年同期相较，百亿房企由6家降至2家，且仅有1家在各统计口径下维持在百亿以上，在愈加中心化市场环境下，可储备土地较少，企业战略进入调整；
一是减少投入，加强了战略合作，强强联合、多强联合、亦或是联手民间资本，以实现降本增效，故而操盘及权益均受到影响下滑；二是，今年以来头部企业亦减少了对外围城市及板块的拿地动作，主要瞄准核心、中小体量的高周转地块，因此对企业的业绩贡献也有所削弱，整体降势明显。
【建发房产】在今年前三季度保持核心项目快开快销，外围项目加速去化的模式，加快清空非核心库存，以减缓外围市场的销售压力，将重心向城市中心靠拢；同时拿地速度放缓，除各城市中心的核心地块外，基本无土储补充。前三季度的业绩情况看虽不及去年同期，但全口径依然达到223.08亿元，以突出的业绩优势位居榜单首位。在四季度建发岛内的壹里项目将进入认筹销售期，将继续为建发带来可观的业绩收入。
【国贸地产】主要依靠中海国贸上城主力在售，单盘业绩贡献53.54亿元，并且夺得了闽西南四城商品住宅成交金额桂冠，在漳州国贸珑上项目开盘即热销，国贸珑溪大观持续快速去化，保持市场领先，并且包揽了全口径双榜冠军，而接下来国贸在岛内亦有两幅地块继续联袂开发，实现企业业绩增长。
【保利发展】今年与国贸共同开发天琴项目，在三季度热开入市，同时得益于多盘在售的优势，翔安区雲上、同安保利时光印象、泉州台商时光印象等多盘贡献，继续保有较高的市场份额。同时，接下来，保利在厦门增加了与联发岛内外项目的战略合作、同时在泉州与隆恩、莲花等民企资本联合操盘，为四季度的大考奠定了厚实的基础，有望实现再进阶。
结语
2022年前三季度，市场变幻难料，购房资格放宽、房贷利率下调等多重政策举措提振市场信心。但从结果上看，闽西南四城疲态显露，市场并未能得到有效刺激，成交量下行趋势明显，同时导向一级市普遍场遇冷。展望四季度，企业迎来年终大考，全新市场格局已然在加速形成，清库存、抢市场的动作将愈发频繁，以弥补前期经营上的不足，对于非核心板块来说已然是一次严峻考验 。
-The end-
