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版权 | 克而瑞厦门区域

前言

2022年前三季度,受到外部环境的加压,市场购房政策不断放松,城市及企业加速分化和调整。在市场表现上,闽西南四城成交量均有不同程度的萎缩,企业销售业绩下滑明显。在此环境下,亦有企业争先保持较高的市场份额,在趋冷的环境大势下取得了不错的成果,而在四季度多个项目亮相待发,市场有望迎来新机。

闽西南榜单

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单数据说明

1.权益榜数据口径:是以企业股权占比为口径,即:若某项目为多家房企合作,则该项目的业绩按照股权占比计入相应企业;

2.操盘榜数据口径:是以企业操盘为口径,即若某项目为多家房企合作开发,则该项目的业绩仅归入操盘企业;

3.全口径榜数据口径:指企业集团连同合营公司及联营公司所有项目业绩的累计值,不考虑权益和操盘,不包含代建;

4.区域范畴:厦门全市、漳州全市、大泉州(泉州市区、晋江市、石狮市、南安市、安溪县)、龙岩市区;

5.项目属性:企业榜统计数据为商品房数据,包含商品住宅、商业、办公、车位/车库等所有在售物业类型;项目榜统计数据为商品住宅备案数据,包含普通住宅及别墅;

6.数据来源:涉及销售金额及销售面积均为签约备案数据,剔除退房数据;

7.统计时间:2022年1月1日-9月30日。

榜单解读

No.1

成交总量创下新低

市场进入长期盘整

截止第三季度,闽西南四城商品住宅共成交669.6万㎡,同比下跌53.8%成交金额1056.30亿元,同比下跌54.4%,量价跌幅超半;除漳州维持相对较小跌幅外,其余城市跌幅均超过50%,其中龙岩成交量同比下跌达到74.3%,市场降幅扩大趋势已成。

从本年度来看,市场成交主力仍集中在二季度,三季度泉州因无货量支撑下跌46.7万㎡,漳州在中心板块新盘入市的因素下成交量得到较好的维持,而厦门虽然供应大幅上涨,但成交量不升反降,市场分化加剧,而龙岩季度成交则跌至不足10万㎡,寒潮持续。

在全国市场形势的影响下,传统的金九银十均已无市场加成,在季度末,不少楼盘为加快资金回笼,缩短项目周期推出不同的方式的以价换量,四季度市场成交有望有所反馈。

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No.2

四城内部分化加剧

企业拿地更为慎重

整个三季度闽西南四城并未迎来市场回暖,即便各城在政策层面不断放宽,但整体回落趋势依旧明显,三季度末成交有所翘尾但幅度有限。单独从各城市来看,分化已经持续加热,城市内部已步入内卷化严重的激烈竞争中。

【厦门】今年前三季度市场整体表现平淡,不仅是入市项目锐减且入市时间较为集中,同时去化速度也明显放慢。其中岛外多以非核心板块项目入市为主,去化率始终缓慢,难以支撑市场成交量的回升;岛内则进入红海竞争,多盘集中放量蓄客难度增加,购房门槛不断下调,开盘节奏及去化速度亦呈现明显放缓趋势。进入三季度整体表现供过于求,市场上行承压,需求乏力,政策信号频繁释放,但市场提振的效果有限。

【漳州】前三季度平稳维持,但除核心板块外其余项目成交始终表现不温不火,在女排娘家基地四盘入市下带动了热销,但由于体量不足,能起到的反弹作用有限。作为内生型市场,漳州楼市以本地自住性需求为主导,产品相对单一,不同层次客户需求有所压抑。2022年以来,中心城区优质宅地增量,高端改善型市场迎来新鲜血液,随着供应的调整,未来市场有望整体迎来升级重塑。

【泉州】前三季度成交维持相对高位,三季度供求量的大幅下滑,除受整体市场环境影响之外,还受到了供应结构的影响,近年来泉州供应持续下调,核心区域无盘可供,外围刚需板块艰难撑市,均呈现核心区域项目客户接受度高,但供应短缺;由于三季度蓄客难度较大,部分项目延期至四季度入市,加之房企年终业绩压力的倒逼,届时成交量大概率将短期回升。

【龙岩】前三季度龙岩市区商品住宅供求骤降,供应同比下跌60.7%,成交量同比下跌74.3%,大量库存房源囤积,市场供过于求严重,且仍有超二十个地块待入市,可见未来市场去化压力之大。三季度得益于龙津湖畔的德兴津湖熙悦开盘入市,单月成交达到4.05万㎡,最低成交则下探至9月的2.48万㎡,即使核心区域项目入市已表现了较好的去化速度,但已无法再现抢房盛况,个别头部国企及本土实力民企保持领跑态势,大部分房企出现掉队现象。

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从土地市场来看,各城土拍形势不容乐观,民企全面撤退,国企拿地谨慎,地方平台开启兜底模式。

厦门除岛内地块相对热门外,岛外地块大多以国企兜底,而岛内地块溢价亦呈走低趋势,企业拿地愈发谨慎,同时对于非核心板块基本排除拿地可能,预计未来兜底模式将持续。

泉州则是由于出让土地素质一般,回购或含自持地块较多,优质商住用地依旧受追捧,但占比较少,多为地方平台公司拿地为主。漳州市场经历五次土拍,除年初的女排娘家地块带来热度外,其余均以地方平台公司兜底遇冷收场;龙岩则是无外来房企拿地,均为地方企业拿下,即便是龙津湖的核心地块也并未激起市场波浪,对于现下库存高企的外来房企来说,市场信心不有待重建。

整体来看,闽西南四城土地市场冷热不均,但殊途同归,企业观望情绪浓厚,在市场不确定性的影响下,更为偏向精准拿地、有效拿地,只有优质土储才能撬动企业的口袋。

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No.3

超百亿房企缩至2家

企业进入战略调整期

前三季度,随着各城成交量的萎缩,企业业绩也随之大幅放缓。与去年同期相较,百亿房企由6家降至2家,且仅有1家在各统计口径下维持在百亿以上,在愈加中心化市场环境下,可储备土地较少,企业战略进入调整;

一是减少投入,加强了战略合作,强强联合、多强联合、亦或是联手民间资本,以实现降本增效,故而操盘及权益均受到影响下滑;二是,今年以来头部企业亦减少了对外围城市及板块的拿地动作,主要瞄准核心、中小体量的高周转地块,因此对企业的业绩贡献也有所削弱,整体降势明显。

【建发房产】在今年前三季度保持核心项目快开快销,外围项目加速去化的模式,加快清空非核心库存,以减缓外围市场的销售压力,将重心向城市中心靠拢;同时拿地速度放缓,除各城市中心的核心地块外,基本无土储补充。前三季度的业绩情况看虽不及去年同期,但全口径依然达到223.08亿元,以突出的业绩优势位居榜单首位。在四季度建发岛内的壹里项目将进入认筹销售期,将继续为建发带来可观的业绩收入。

【国贸地产】主要依靠中海国贸上城主力在售,单盘业绩贡献53.54亿元,并且夺得了闽西南四城商品住宅成交金额桂冠,在漳州国贸珑上项目开盘即热销,国贸珑溪大观持续快速去化,保持市场领先,并且包揽了全口径双榜冠军,而接下来国贸在岛内亦有两幅地块继续联袂开发,实现企业业绩增长。

【保利发展】今年与国贸共同开发天琴项目,在三季度热开入市,同时得益于多盘在售的优势,翔安区雲上、同安保利时光印象、泉州台商时光印象等多盘贡献,继续保有较高的市场份额。同时,接下来,保利在厦门增加了与联发岛内外项目的战略合作、同时在泉州与隆恩、莲花等民企资本联合操盘,为四季度的大考奠定了厚实的基础,有望实现再进阶。

结语

2022年前三季度,市场变幻难料,购房资格放宽、房贷利率下调等多重政策举措提振市场信心。但从结果上看,闽西南四城疲态显露,市场并未能得到有效刺激,成交量下行趋势明显,同时导向一级市普遍场遇冷。展望四季度,企业迎来年终大考,全新市场格局已然在加速形成,清库存、抢市场的动作将愈发频繁,以弥补前期经营上的不足,对于非核心板块来说已然是一次严峻考验 。

-The end-

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