导 读
1、百强房企 7 月业绩环比降低 28.6% 2、7 月典型城市市场环比下降 16%，好于预期 3、" 保交付 " 是下阶段重中之重
☉文／克而瑞研究中心
榜单解读
前言：2022 年 7 月，市场和企业销售表现较上半年相对稳定。TOP100 房企单月业绩规模环比降低 28.6%，降幅与往年 30% 左右的平均水平基本持平。1-7 月累计销售操盘金额的同比降幅仍保持在 49% 的较高水平。而受网签备案数据延迟及部分城市市场坚挺的影响，7 月市场数据略优于企业销售，重点 30 城成交面积环比下降 16%，同比下降 33%。
目前，市场整体需求和购买力透支、行业信心也尚处在低位，短期内企业去化压力仍然较大。7 月 28 日，政治局会议强调，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。当前阶段，调动资金和资源优先用于复工、推进项目进度 " 保竣工、保交付 " 不仅对房企尤为重要，也是保障房地产行业良性循环和平稳健康发展的根本。
7 月业绩环比降低 28.6%
同比降幅略有收窄
2022 年 7 月，企业整体销售延续上半年的表现，TOP100 房企实现单月销售操盘金额 5231.4 亿元，略高于上半年月均水平。环比降低 28.6%，降幅较往年 30% 左右的平均水平基本持平；同比降低 39.7%，降幅略有收窄。目前，市场整体需求和购买力透支、行业信心也处在低位，短期内企业去化压力仍然较大。累计业绩来看，百强房企 1-7 月累计销售操盘金额的同比降幅也仍保持在 49% 的较高水平。
2022 年 7 月，百强房企中近 8 成企业单月业绩环比降低，其中 29 家企业的环比降幅在 30% 至 50% 之间，17 家企业环比降幅超过 50%。且有近 6 成百强房企 7 月单月业绩不及上半年的月均水平。但同时，7 月也有部分规模房企项目去化情况较佳、单月业绩表现突出，如旭辉、龙光、阳光城、电建、海伦堡等企业的环比增幅均在 20% 以上。分梯队来看，TOP30 房企表现不及百强整体，仅旭辉、龙光 2 家企业实现了单月业绩环比增长。
上海、成都成交创年内新高
2022 年 7 月，房地产市场有所降温，成交环比转跌，但并未明显失速。重点 30 城成交面积环比下降 16%，同比下降 33%。一方面，网签备案数据延迟，上月销售大定结转至本月网签备案。另一方面，热点城市市场热度不减，尤其是上海、成都，成交皆创年内新高，结构性拉升整体成交量。其中，一线城市市场坚挺，成交稳中有升，同、环比分别增长 4% 和 7%。26 个二、三线城市市场再现走弱迹象，成交环比下降 20%，同比下降 38%。
分区域来看，长三角地区市场明显降温，苏州、宁波、徐州等成交环比跌幅皆超 30%，常州、无锡等成交同比跌幅更是超 70%。新开盘项目去化压力有所加剧，宁波、南京等开盘去化率跌至 30%，常州、盐城、淮安等去化率皆不足 10%。上海、杭州和合肥市场持续火热，例如上海，开盘去化率多达 81%，杭州、合肥去化率同样突破 70%，高性价比楼盘持续热销。
大湾区市场淡季特征明显，一方面，房企供货节奏放缓，广州、佛山等成交环比跌幅均超 20%。另一方面，市场热度下滑，深圳、广州、东莞等开盘去化率均降至 30% 以内，佛山、珠海等去化率更是低于 20%。例如深圳，网红盘供应断档，叠加刚需盘去化速度放缓，开盘去化率降至 26%。又如佛山，开盘去化率持续下行至 15%，临广板块去化普遍承压。
环渤海地区市场再度遇冷，青岛、济南等成交高位回落，北京、大连等因供应缩量，成交同比跌幅均超 40%。例如天津，开盘去化率约 28%，房企供货信心不足，单批次推售套数大都低于 70 套，但不少项目开盘当天认购套数依旧不足 10 套。又如青岛，市场形势依旧严峻，开盘去化率不足 20%，近远郊楼盘月均成交流速大都低于 10 套。
中西部地区市场筑底回稳，西安、成都等成交环比转增，成都更是创年内新高。例如成都，开盘去化率超 80%，一、二圈层认购踊跃，多盘触发摇号。又如西安，开盘去化率接近 50%，热点板块屡有项目 " 千人摇 "，热销盘去化率均能达到 90% 以上。武汉、长沙、郑州等成交转降，环比跌幅基本控制在 20% 以内。例如武汉，网红盘供货大幅减少，开盘去化率低至 15%，多数项目去化并不理想。
政策保交楼、稳民生
促进房地产市场平稳健康发展
7 月 28 日，政治局会议强调，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。银保监会指出，支持地方做好 " 保交楼 " 工作，促进房地产市场平稳健康发展。
我们认为地方救市政策力度有望继续加码，二线及三四线城市或将全面取消 " 四限 "，压力城市还将落地财税刺激、房票安置等政策措施，以刺激居民购房消费，稳定市场预期。
在严守保交楼政策红线的政策大环境下，地方政府作为保交楼责任主体，亟需给出实质性的解决方案，主要涉及以下三方面政策内容：其一，尽快梳理所在城市的停工项目，坚持做到 " 一楼一策一专班 "，扎实推进问题项目化解处置。其二，选取一批央企、国企作为托管单位，对于问题项目进行托管开发，保证后续交付。其三，成立专项纾困基金，银行业金融机构还需提供必要的信贷资金支持，停工项目的工程款差额可以申请紧急低息项目贷款完成建设并交付。
展望下月，在政策暖风下，房地产市场有望筑底回稳，随着去年同期基数下调，成交同比跌幅或将有所收窄。各城市市场仍将继续分化：其一，上海、杭州、成都等市场热度惯性延续，成交或将高位保持。其二，救市政策力度加码城市，短期成交或将稳中有升。其三，郑州、武汉这类停工、断贷项目较多的城市，短期市场观望情绪加重，成交或将转入下降通道。其四，多数三四线城市市场或将艰难探底，成交或将持续低位运行，去库存将是今年市场主旋律。
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