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自2016年中央经济工作会议首次提出房住不炒以来，住房、土地、金融、财税等房地产长效机制不断完善，房地产与经济、房地产与金融、市场与保障、增量与存量的关系也在发生改变。
经过20多年的快速发展，当前房地产市场的发展环境与过去相比发生了明显变化，新房市场规模继续向上突破的动能减弱：
第一，居民基本住房需求得到满足。我国城镇人均住房面积已从不足20平米提升至40平米1以上，居民基本住房需求已得到满足。
第二，人口规模红利接近尾声，城镇化放缓。2021年全年出生人口1062万人，出生率仅为7.52‰，出生人口和出生率均为1949年以来新低。
第三，居民杠杆率已较高，未来进一步加杠杆空间有限。根据央行数据，2021年我国住户部门杠杆率为72.2%（2008年仅为18.2%），已接近发达经济体平均水平。
中长期来看，尽管新房市场总量见顶，但城市与区域之间差异明显，全国每年新增城镇人口仍超千万，人口持续流入的高能级城市房地产开发投资潜力突出，同时，随着生活水平的不断提高，居民改善性住房需求尚未得到满足。总体而言，刚需和改善性住房需求仍有空间，但城市与区域之间分化或将进一步加剧。
面对行业新的发展阶段，2022年我们在人口+产业+交通的分析框架基础上，进一步完善评价指标体系，并从住房需求的影响因素及城市群发展等多角度解读城市发展潜力，为企业布局提供决策参考。
2022房地产开发投资吸引力TOP50城市
数据来源：中指研究院测算
研究结果显示，2022年，北京、上海、深圳和广州四个一线城市房地产投资吸引力排名保持领先，杭州、成都、武汉等城市紧随其后。具体来看：
北京投资潜力超过上海位列全国首位，深圳、广州投资吸引力排名保持不变，一线城市继续稳居前四位置。
成都、武汉、南京、苏州、重庆位列6-10位，其中成都凭借成渝双城经济圈规划落地、人口持续大规模增加等有利因素，投资潜力仅次于杭州；武汉因疫情过后经济稳步复苏、人口持续回流，投资潜力有所提升；苏州装备制造、电子信息和生物医药产业发达，城市依托完备的产业结构和较强的人口吸引力，投资潜力保持不变。
西安、长沙、宁波、佛山、合肥、郑州、青岛、天津、东莞和济南位居第11-20位，其中宁波经济总量突出、产业基础强，人口吸引力较大，投资吸引力排名提升至13位；天津产业发展仍处在转型阶段，经济发展增速较低，人口出现外流，投资吸引力降至18位。
- 评价体系 -
市场容量与增值潜能两大维度评价城市房地产开发投资吸引力
2022年，我们继续通过量、价两大维度来研判城市的价值及发展潜力，并结合城市及房地产市场在新阶段呈现出的新特征，对方法体系进行完善和迭代优化，以期更精准的挖掘城市房地产开发投资吸引力。在本期研究中，为更加全面地反映城市人口基础和产业与创新实力，我们增加人口出生率和金融机构本外币各项存款余额、500强企业数量等指标，构建形成了包括2大维度、12个方面，近50项具体指标的城市房地产开发投资吸引力评价模型，基于此模型，对全国31个省（直辖市、自治区，不含港澳台地区）的297个地级以上城市进行投资吸引力评价。
- 住房需求影响因素 -
人口 | 产业 | 交通
判断城市房地产开发投资潜力的关键要素在于需求，而人口趋势是决定住房需求规模及增长空间的最核心指标，一个城市人口的持续增长，一方面依赖于城市能否吸引和留住更多外来人口，另一方面也依赖于本地出生人口的增长潜力。
产业是城市发展的底层动力，经济、产业、交通等因素通过影响人口流向，进而对房地产市场容量产生影响。在人口流动更加自由的情况下，城市的产业能级、交通便捷性都决定了城市对外来人口的吸附能力。
此外，近两年国内新冠肺炎疫情反复给各城市经济发展带来重重挑战，也深刻影响着人们对工作、居住地的选择。未来，疫情或将加速部分产业布局重构，进而带动区域间人口流向发生变化，影响城市发展潜力。
人口
人口规模及人口吸引力是判断城市竞争力和住房需求空间的核心指标，人口聚集为城市带来规模效应及效率提升的同时，也带来更多的居住需求。在全国人口总量见顶、人口规模红利接近尾声的背景下，不同区域、不同城市之间人口流动分化将进一步加剧，产业经济发达、就业机会多、收入水平高的城市，人口将保持流入，但人口增速较前几年将普遍放缓，而更多低能级城市和经济欠发达地区未来或将面临人口持续流出，住房需求也将逐步萎缩。
▋人口继续向长、珠三角以及中西部省会城市聚集，但增速普遍放缓
图：2021年各城市常住人口总量及增量分布图
注：西安常住人口含西咸新区共管区；粤闽浙沿海城市群因具体包含城市未公布，本次报告沿用海峡西岸城市群覆盖范围统计。
数据来源：各省市统计局
与2011-2020年相比，我国人口向东南沿海发达城市群及中西部核心城市聚集的趋势没有发生改变，但除个别城市外，2021年人口增量普遍低于过去十年的年均增量。
长三角城市群核心城市杭州、宁波、南京、苏州、合肥及区域内部分强三线城市人口吸引力较强。杭州数字经济产业持续发展，生物医药、新材料等先进制造业实力不断增强，加上城市近年来积极引才，2021年常住人口突破1200万，较2020年增加23.9万人，是长三角人口增量最多的城市。
珠三角城市群内部城市之间经济关联度高，文化互通互联，各城市产业分工高效互补，城市间协同发展趋势增强，2021年珠三角九市常住人口共增加37.1万人，其中佛山增加9.4万人，人口增加最多；广州常住人口增加约7万人，位居第二。
粤闽浙沿海城市群核心城市经济总量较大、产业基础好，福州、厦门、泉州等城市人均GDP超12万元，显著高于全国平均水平。其中，福州千亿产业集群不断壮大，2021年常住人口增加10万人；厦门高端制造业发达，现代物流、文旅会展、金融服务等现代服务业也发展较快，2021年常住人口亦增加10万。
长江中游城市群是长江经济带的重要组成部分，也是实施促进中部地区崛起战略的重点区域。2021年，随着疫情得到有效控制，武汉经济迅速恢复，人口回流，常住人口较2020年增长120.1万，居全国首位；南昌人口增量超18万，位列长江中游城市群第二。
近年来，中西部地区步入快速发展通道，中西部核心城市在区域发展中发挥着重要带动作用，城市战略地位提升，经济规模突出，人口吸引力较强。2021年，成都、西安常住人口增量超20万，郑州、贵阳等城市增量超10万。
产业经济
经过多年发展，我国经济由高速增长迈向高质量发展阶段，产业结构也在调整中不断优化。十四五时期，新一轮科技革命和产业变革推动全球产业链、供应链、价值链加快重构，以大数据、物联网、人工智能、区块链等为代表的数字科技已成为推动产业转型升级的核心力量。
同时，全球疫情对产业链的冲击持续显现，全球范围内产业转移步伐加快，我国部分劳动密集型产业或将继续向东南亚国家转移，倒逼我国产业转型升级。在新的发展阶段，东部发达城市将持续推动高技术新兴产业发展，加快培育经济增长新动能；中西部核心城市在产业基础、创新资源、市场潜力等方面优势突出，或将加快承接部分技术密集型产业，全国区域间产业转移或将加速。
▋GDP万亿城市达24个，东莞首次跻身GDP万亿城市行列
图：2021年各城市GDP及增速
数据来源：各地统计局，CREIS中指数据
GDP万亿城市领先优势突出，东莞首次迈上万亿GDP台阶。2021年，我国共有105个城市经济总量在3000亿元以上，较2020年增加14个；其中，24个城市GDP超万亿，较2020年增加1个，经济总量占全国的比重为38.4%。具体来看，上海、北京两地经济总量迈上4万亿台阶，深圳经济总量突破3万亿，广州、重庆、苏州GDP亦在2万亿以上；武汉经济呈现全面恢复态势，GDP排全国第9位；东莞首次迈上万亿GDP台阶，成为广东第4个、全国第24个万亿GDP城市。
从增速来看，2021年全国多数城市经济复苏势头明显。2021年，我国经济加快复苏，36个城市GDP实现两位数增长。具体来看，湖北疫情后经济快速复苏，宜昌、襄阳、黄冈、孝感等多个城市GDP增速居全国前列，其中，宜昌GDP同比增长16.8%，居全国各城市首位。2022年以来各城市GDP增速表现有所分化，武汉、福州、长沙等城市2022年一季度经济平稳开局，而天津、上海、深圳等城市受疫情等因素影响增速放缓较为明显。
▋长三角、珠三角、京津冀上市公司及500强企业数量明显多于其他地区，企业实力更强
在产业集群化发展过程中，龙头企业的产业集聚带动效应越发凸显。龙头企业不仅为当地带来更多就业机会和税收贡献，同时能够吸引上下游企业聚集，形成集群效应。此外，龙头企业通常研发投入高，技术创新实力强，能够带动区域加快产业转型升级，形成良性循环。我们通过梳理上市公司及500强企业分布来分析各地龙头企业现状及产业发展潜力。
图：2021年末A股上市公司分布
图：中国500强企业分布
图：2021年末科创板/创业板上市公司分布
数 据来源： Wind、《财富》
北上深企业实力明显领先于其他城市。截至2021年末，北京、上海、深圳A股上市公司数量均超过300家，其中科创板/创业板上市公司数量均超过100家，中国500强企业数量均超过30家，几项指标均明显高于其他城市。
长三角企业发展潜力大。多数科创板/创业板上市公司主要属于新一代信息技术、生物医药、高端设备等战略新兴行业，与国家主导的产业发展方向高度契合，公司未来发展潜力较大，对城市未来的产业升级和经济发展也具有一定的引领带动作用。截至2021年末，科创板/创业板上市公司数量排名前10的城市中，长三角城市占一半，分别是上海、苏州、杭州、无锡、南京。长三角地区科创企业数量庞大，未来产业持续发展和升级的潜力较大。
交通
交通运输条件是影响城市经济发展、产业格局和人口迁移的重要因素之一，是衔接生产与消费的桥梁。近年来，随着交通基础设施的不断完善，人们长距离出行和商品长途运输更加便捷，交通物流通畅也进一步推动城市之间产业分工协作。近两年，因疫情冲击，出行（航空、高铁）需求急剧下滑，预计疫情影响消除后需求将明显反弹。
《十四五规划纲要》中明确提出要加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。《加快建设全国统一大市场的意见》中也提到要促进商品要素资源在更大范围内畅通流动。生产、分配、流通、消费各环节的畅通、劳动力等各项资源要素的流通都离不开现代流通网络的支撑，交通物流发展对城市竞争力的影响不言而喻，交通枢纽城市的优势也将在未来构建国内大循环过程中得到发挥。
表：重点建设的国家综合交通枢纽城市
资料来源：《现代综合交通枢纽体系十四五发展规划》，中指研究院综合整理
北上广深及天津、杭州、南京、成都、重庆等20个城市定位为国际性综合交通枢纽城市，未来集聚辐射能力有望进一步提升。《十四五现代综合交通运输体系发展规划》提出提升北京、天津、上海、广州、深圳、成都、重庆等枢纽城市的全球辐射能级，增强南京、杭州、沈阳、大连、哈尔滨、青岛、厦门、郑州、武汉、海口、昆明、西安、乌鲁木齐、宁波等枢纽城市的国际门户作用，提升石家庄、太原、合肥、济南、长沙、南宁、兰州等枢纽城市全国集聚辐射功能。
高铁、民航、轨道交通网建设持续推进，带动劳动力等资源要素流动更加顺畅。2021年，我国新开通运营10条高铁线路，2022年，八纵八横线路中郑济高铁、中兰高铁和昌景黄高铁安徽段预计开通运营。此外，近两年疫情对航空运输业冲击明显，中长期来看，十四五期间，重点地区仍将继续加大民航基础设施投入力度，民航运输中长期发展向好，将继续为城市赋能。未来我国继续加大力度构建现代化基础设施体系，高铁、高速、民航齐头并进，全力建设立体交通网络，在此过程中，核心城市群、都市圈对资源、人口等要素的吸引力有望得到进一步提升。
另外，现代物流业作为中国现代服务业的重要组成部分，对提高国民经济运行质量、调整经济结构、扩大内需、增进社会福利等都具有全局性的影响。2022年，在国内多地疫情反复及国际地缘政治冲突影响下，物流运行有所趋缓，物流企业经营压力明显加大。伴随着新的经济发展需要，我国物流体系建设或面临新的布局调整，物流园区基础设施建设的重要性凸显，人口密集地区的物流资源或进一步集聚，同时在双循环格局下，物流资源集聚将逐步形成枢纽战略支点，物流枢纽城市或迎来更大发展空间。
- 城市群发展趋势 -
聚焦核心城市群及都市圈把握城市结构性机会
2021年末，我国常住人口城镇化率已达到64.7%，城市群作为新型城镇化的主体形态，在新的发展阶段下将会迎来新的发展机遇。《十四五规划纲要》提出要以城市群、都市圈为依托促进大中小城市和小城镇协调联动、特色化发展。城市群和都市圈已经逐渐成为支撑和带动我国城镇化发展的重要载体。
目前，京津冀协同发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展有序推进，成渝地区双城经济圈建设开局起步，长江中游、北部湾、关中平原、兰州-西宁等城市群建立省际协调机制，总体已经形成了以城市群为主体的城镇化空间格局。2021年，五大城市群GDP占全国比重为54%，常住人口占比为42%，区域集群优势显著。
图：19个城市群地位及发展阶段
资料来源：中指研究院综合整理
值得注意的是，近两年新冠肺炎疫情时有反复，各城市在疫情严峻阶段普遍对人员流动、交通运输等采取管控措施，使城市间的经济和人口往来受到限制，尤其是在超大城市周边，跨城通勤人口较多，限制性措施对在环都市圈的居民通勤带来较大影响。虽然疫情管控是阶段性的，但对需求预期可能带来长远影响，大城市周边单纯提供居住功能的睡城开发投资潜力或将下降。
长三角城市群：区域基础设施体系建设取得新进展，科技产业融合程度持续深化，短期疫情冲击不改长期发展潜力，2022年城市群内有14个城市位居全国投资吸引力前50。
2021年是长三角一体化发展上升为国家战略的第三年，一体化和高质量成为区域发展底色，上海龙头带动作用凸显，苏浙皖各扬所长，产业竞争力不断增强。
2022年4、5月，以上海为核心的长三角地区受疫情影响超预期，企业生产经营和居民生活出行都受到波及，短期经济下行压力加大，随着疫情得到控制，预计区域经济将逐步企稳。过去高度专业化分工、供应链聚集为产业带来高效率的同时，也在疫情封控阶段暴露出一定的脆弱性，部分高端产业可能为抵御风险而寻找替代产能区域。但从长期来看，长三角仍是我国经济发展最活跃、开放程度最高、创新能力最强的区域之一，发展潜力突出，区域经济实力也为房地产市场率先恢复奠定了基础。
珠三角城市群：区域经济发展持续向好，十四五规划带动下，珠三角城市群加强城市间产业联动及经济联系度，区域一体化水平高，9城中7城位居投资吸引力前50。
《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布三年来，大湾区的建设不断取得新突破、新进展，以基础设施建设为内涵的硬联通和以规则机制对接为内涵的软联通正在不断加快、加深，促进了大湾区的互联互通，珠三角城市群经济发展水平高，各城市产业优势互补，区域协调发展动能强劲。从房地产角度来看，珠三角九市在核心城市带动下，近些年房地产市场实现快速发展，而市场升温后房地产政策的强力跟进，导致本轮周期中区域内各城市市场调整较早，但随着政策逐步改善，预计核心城市市场将企稳，未来房地产市场空间仍在。
京津冀城市群：区域人口导入能力弱化，疫情等多重因素影响下，环京城市潜力阶段性下降。
近些年京津冀三地协作加速推进，产业衔接、项目合作更加多元，区域协同发展进入新阶段。但各城市对产业、人口的导入能力差异明显，房地产开发投资潜力分化，北京房地产开发投资优势突出。京津冀房地产市场经历前几年的深度调整后，近两年缓慢恢复，去年下半年市场行情随全国大势下行，当前在疫情严格防控下，环京跨城通勤多有不便，未来大城市周边单纯提供居住功能的城市潜力或将下降。短期来看，各地市场分化态势或更加明显。
成渝城市群和长江中游城市群中排名位居全国投资吸引力排名前50的城市均为核心城市。
2021年10月，《成渝地区双城经济圈建设规划纲要》印发，成渝城市群战略地位不断升级，区域或迎来快速发展期，尤其是成都、重庆两大国家中心城市的发展能级显著提升，在未来产业创新、产业转移承接等方面均具备优势，人口虹吸效应有望得到进一步提升，住房需求或将得到继续拓展，短期来看，在地方政策继续优化的背景下，成渝两地房地产市场有望逐渐企稳。
长江中游城市群地跨湖北、湖南、江西三省，承东启西、连接南北，是推动长江经济带发展、促进中部地区崛起、巩固两横三纵城镇化战略格局的重点区域。2022年2月，《长江中游城市群发展十四五实施方案》出台，区域发展进入实质性建设阶段，未来城市群内部核心城市凭借经济、人口、产业和交通等优势，房地产开发投资潜力仍较大，特别是武汉和长沙，住房需求相对较为旺盛，市场规模优势明显。
对于房地产企业来说，新房市场空间仍较大，但全国普遍性机会已结束。新时期，企业更需科学决策，甄别潜力区域与城市，把握结构性机会，顺应城市群大势布局、抓住城市小周期机会，修炼内功，提升产品力与服务力，实现稳健增长。同时，房地产行业经历新旧模式的转变是必然的，这是行业发展阶段所决定的，因此，企业在做好开发业务的同时也需要沿着住房服务链条进行转型升级，探索新的发展模式，尤其是未来存量市场空间巨大，向服务商转型或是房企发展的重要趋势。其中，开发代建业务、物业和商业管理服务、租赁住房等有望成为企业实现高质量发展的重要赛道。
数据说明：1、住建部数据显示，2019年，城镇居民人均住房建筑面积达到39.8平方米。
2、本报告研究范围指所有地级及以上城市，不包括自治州、盟等地级行政区。
3、粤闽浙沿海城市群因具体包含城市未公布，本次报告沿用海峡西岸城市群覆盖范围统计；长江中游城市群和成渝城市群均出现规划中只含某城市部分县、区的情况，为方便计算，本次研究中城市群面积、GDP和人口等指标均按地级市全市计算；为避免重复计算，中原城市群未统计与京津冀、山东半岛城市群重叠的城市。
历年研究成果（）
