前言：7月份，在核心城市通过牺牲规模、提高质量的让利之下，土地市场呈现量跌价涨，同时城市间分化持续加剧。
企业拿地层面，并未较上半年出现显著变化，仍有近四成房企投资停滞，即便是核心城市火热地块带动整体土拍有所回暖，但拿地依旧是央国平等老面孔，民企持续隐身。
投资策略上，三四线关注度持续走低，房企投资高度聚焦于22个核心城市，1-7月百强投资金额有83%集中于22城。区域分布上，长三角吸引了50%的投资额，仍是布局要塞。
01|7月土地成交规模环比降41%，平均楼板价创年内新高
随着第二轮集中供地进入尾声，7月份土地市场供求规模环比均表现为回落，截至7月26日，全国300城经营性土地6月总成交建筑面积为7803万平方米，环比下降41%，同比降幅近五成。因月内一、二线成交占比上升，广州、上海、南京等核心城市月内均有集中土拍进行，致成交单价上升至4660元/平方米，创年内新高。同时，土地市场的热度呈现出分化加剧的情况，本月成都、广州、上海均拍出了较高的溢价率水平，但是南京、重庆、长沙溢价率均不及上轮，无锡平均溢价率也在低位徘徊，导致本月平均溢价环比下滑1.1个百分点至3.5%。
02|TOP20房企新增货值占68%，5家企业货值超千亿
截止7月末，TOP10房企新增货值占百强总货值的47%，11-20强房企新增货值集中度较1-6月提升3个百分点，达到22%，前20强房企的新增货值集中度则达到68%，可见未来行业的销售集中度仍将走高，尤其是全国化、规模化的国央企优势较大。2022年1-7月，5家房企的年内新增货值已超过千亿，滨江、华润和万科位列前三。新增货值TOP20房企与销售TOP20强房企重合度为60%，可见20强房企内部的分化也同样明显，在部分房企年内的新增货值已经超过千亿时，还有部分房企如融创、绿地、世茂等今年尚未有土地入账。
03|百强整体拿地销售比达0.19，销售百强仅部分TOP30在拿地
截止7月末，新增货值百强门槛达到58.4亿元，环比上涨32%；投资金额、建面百强门槛分别为22.5亿和32.7万平方米，环比涨幅分别达到42%和16%，而三项数据门槛值同比依旧降幅较大，分别为下降48%、46%和59%。本月在广州、上海、南京等一二线城市集中供地推出大量优质地块的刺激下，百强房企拿地积极性有所提升，整体拿地销售比达到0.19，创年内新高,但与2021年相比，仍然处在极低水平。分梯队来看，则11-20强房企的拿地销售比达到0.27，在各梯队中位列第一，主要是其中滨江、建发和越秀投资积极性较高，拿地销售比均超过了0.6；其次10强房企拿地销售比也达到0.19。可以看出，在百强投资氛围都较为冷淡的情况下，前20强的房企依然是最有能力、最有意愿拿地的。
04|50强拿地金额同环比降27%和9%，单月拿地仍是国央企等老面孔
尽管7月份上海、广州等核心城市推出优质地块，但由于整体规模较上轮减少，因此单月50强房企拿地金额同环比分别下降27%和9%。拿地企业中，保利、招商、越秀等在上海等高地价城市拿地较多，因此单月拿地金额排在靠前位置。整体来看，1-7月有四成百强房企仍受制于经营压力、资金压力投资几乎停滞，拿地依旧是央国平等老面孔，民企几乎销声匿迹。在新增拿地金额TOP100中，百强房企拿地数量仅35家，占到金额TOP100的70%，主要来自TOP30中的国企、央企，这部分企业拿地金额占比接近金额TOP100的50%。在已拿地的百强房企中，民企拿地金额仅占到17%左右。
05|优质地块增加刺激部分城市二轮局部升温，但民企拿地依旧羸弱
7月份，长沙、成都、重庆、广州、上海、无锡、南京等7个城市先后进行了2022年第二批次的集中供地。从整体的表现来看，在部分城市积极推出优质地块之下，土拍的热度略有回温，但内部差异仍然显著。尤其是广州、上海等，尽管供地规模不如第一次，但优质地块显著增多，土拍溢价率分别较第一轮上涨5.6和1.5个百分点。但多数城市火热仅出现在优质地块或中心区域，如长沙2幅触及地价上限地块位置优越，而广州虽然溢价率上升，但流拍率同样达到21%。从拿地企业的类型看，央国平占主导、民企难觅的格局未变，但不同城市间略有差异：广州、上海、南京、成都等均是以央国平是绝对主力，其中上海国央企及地方平台公司拿地金额高达95%，与高企的地价不无关系。而重庆、无锡土拍中，虽然国企央企仍较多，但民企拿地积极性略有恢复。此外，长沙次轮土拍热度不及首轮，本地国企托底情况也在增加，品牌房企拿地持续比例下降。
06|集中供地吸引百强84%投资额，长三角投资占比超过50%
截止7月末，百强房企投资金额的84%集中于22城，22城以外仅占16%，22城投资占比在已经高度集中的情况下，仍然较6月末小幅提升1个百分点，可见百强房企目前投资依然高度聚焦核心城市。、从能级和区域角度来看，二线城市在供应量和地价各占优势的情况下，吸收了百强投资金额的53%，而三四线占比再降1pct，降至14%；区域方面，长三角是百强投资的绝对主要区域，截止7月末投资占比超过了一半，投资TOP5城市中长三角占据3个，分别为杭州、上海和宁波。
07|拍优质地块带动部分热点城市升温，但整体投资谨慎的趋势不会逆转
近日对出险房企的救助一定程度上刺激了资本市场对行业预期，但政策本意仍在维稳市场、保交付。且从7.28会议来看，保交付、稳市场也是重中之重。因此并不会对房企拿地资金短缺、拿地意愿低下起到实质性作用。当前市场仍在筑底反弹阶段，此前政策利好下对销售刺激效果并不显著，因此，我们认为当前的拿地态度仍是偏谨慎，民企在土地市场上的机会并不多。从第二轮集中供地政府不断让利来看，多个核心城市均采取了牺牲规模提质量的做法，即加大优质地块的出让，从上海、广州的二轮土拍来看，的确起到了一定的刺激效果，但热度也仅限于盈利空间大、质量好的土地，且依旧是国央企占主导，民企仍毫起色。在政策不断宽松、地块质量提升之下，我们认为热点城市的核心区域仍旧是房企补仓调结构的重点，而有能力拿地的房企短期聚焦集中供地的投资策略仍然不会改变。
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文章来源:克而瑞
